L'assujettissement des organismes sans but lucratif (OSBL) étrangers au prélèvement de l'article 244 bis A du CGI est loin d'être automatique. Un jugement récent du Tribunal administratif de Nice rappelle que l'analyse de la lucrativité prime sur la forme juridique.

Pour rappel, l'article 244 bis A prévoit un prélèvement sur les plus-values immobilières réalisées par des structures dont le siège est hors de France. Cependant, les modalités de calcul diffèrent selon que l'entité serait, si elle était résidente en France, soumise à l'impôt sur les revenus ou à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour les personnes morales, l'application du prélèvement suppose qu'elles relèveraient de l'IS en raison de leur forme ou de leur activité lucrative.

Au cas particulier, une fondation de droit liechtensteinois a cédé, en septembre 2021, un bien immobilier situé à Grasse. Après avoir spontanément acquitté le prélèvement selon les modalités applicables aux sociétés relevant de l'IS (diminution du prix d'acquisition par l'amortissement), la fondation a sollicité la restitution de l'impôt. Elle soutenait qu'en tant qu'organisme d'utilité publique, elle ne pouvait être assimilée à une société commerciale soumise à l'IS.

Le Tribunal administratif de Nice prononce la décharge totale du prélèvement.

  • Méthode d'assimilation : Le juge rappelle qu'il doit identifier à quel type de société de droit français l'organisme étranger est assimilable au regard de ses caractéristiques et du droit local.
  • Absence de lucrativité : La fondation poursuit des objectifs d'intérêt général reconnu d'utilité public (bienfaisance et science) et est exonérée d'impôts au Liechtenstein en raison de son caractère caritatif (à rapprocher de (CAA Versailles, 18 avril 2013, n° 11VE03345 ou encore CAA Versailles, 28 décembre 2015, n° 14VE00274).
  • Dès lors, n'exerçant aucune activité lucrative en France ou à l'étranger, la fondation n'est assimilable à aucune forme de société de droit français passible de l'IS. Dès lors, elle ne pouvait être taxée sur le fondement des dispositions applicables aux personnes morales assujetties à l'IS.
  • En tout état de cause, bien que l'immeuble lui ait été légué en 1995, il est établi que la fondation n'est jamais entrée en possession effective du bien.


Source : TA Nice, 1re ch., 15 janv. 2026, n° 2302284, fondation Dr. E. A. F.

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