Publié le 09/01/2024

Lotissement - voisinage et violation du cahier des charges - obligation de démolir et principe de proportionnalité

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 22-19.168
ECLI:FR:CCASS:2023:C300838
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Papeete, du 09 juin 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SAS Buk Lament-Robillot, SCP Claire Leduc et Solange Vigand

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 838 F-D

Pourvoi n° Q 22-19.168

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

Mme [F] [I], épouse [S], domiciliée [Adresse 2], a formé le pourvoi n° Q 22-19.168 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2022 par la cour d'appel de Papeete (chambre civile), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [R],

2°/ à Mme [U] [T], épouse [R],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

M. et Mme [R] ont formé un pourvoi incident contre le même arrêt.

La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation.

Les demandeurs au pourvoi incident invoquent, à l'appui de leur recours, un moyen de cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de Mme [S], de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. et Mme [R], après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Papeete, 9 juin 2022), et les productions, Mme [S] a fait réaliser des travaux d'extension de sa maison, avec construction d'un mur de soutènement, dans un lotissement.

2. Par jugement du 29 janvier 2009, elle a été condamnée par la juridiction pénale pour construction sans autorisation administrative, avec dommages-intérêts au profit de M. et Mme [R], propriétaires d'un fonds voisin dans le lotissement.

3. M. et Mme [R] ont assigné Mme [S] en démolition, celle-ci demandant reconventionnellement la démolition d'ouvrages construits sur le fonds des premiers en violation du cahier des charges du lotissement.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

4. Mme [S] fait grief à l'arrêt d'ordonner la démolition du mur de soutènement et de ses retours, de lui ordonner de procéder à l'enlèvement du remblai, de dire que les mesures de démolition seront assorties d'une astreinte après l'expiration d'un délai de trois mois courant de la signification de l'arrêt pendant un délai de trois mois, alors :

« 1°/ que Mme [S] faisait valoir, dans ses conclusions, que la configuration naturelle des lieux fait que sa maison se situe sur un talus, que la construction du mur de soutènement avait été réalisée pour sécuriser le terrain et la maison de l'intimée, qu'elle avait mandaté M. [G], ingénieur et expert, pour savoir ce qui serait le mieux pour parer à toute instabilité dudit talus et produisait, pour le démontrer, la demande de permis de construire réalisée par M. [G], à son nom dans laquelle il soulignait que « nous précisons que l'ouvrage de soutènement ainsi dimensionné avait pour fonction première de protéger le talus contre les éventuelles agressions climatiques qui se seraient traduites, dans le temps par des dégradations induites du talus. (?) La nature du talus nous a obligé à réaliser un mur de soutènement de type « Cantillever » en béton armé, en lieu et place d'un mur de soutènement de type « Pérrés-Maçonnés » en cailloux car nous avons retenu depuis quelques années que les soutènements en pérrés-maçonnés étaient nettement moins résistants à la mécanique des sols. Pour information, des soutènements se sont dernièrement éboulés dans le lotissement « [Localité 1] » au lot n° 25 après une ancienneté de plus de vingt année » ; qu'en retenant, sur la demande de démolition du mur de soutènement, que Mme [S], qui fait valoir qu'il ne doit exister aucune impossibilité d'exécution d'une telle démolition, ne fournit pas d'éléments techniques permettant d'étayer ses affirmations sur ce point, la cour d'appel a violé le principe selon lequel le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ;

2°/ qu' en tout état de cause Mme [S] faisait valoir, dans ses conclusions, que la configuration naturelle des lieux fait que sa maison se situe sur un talus, que la construction du mur de soutènement avait été réalisée pour sécuriser le terrain et la maison de l'intimée, qu'elle avait mandaté M. [G], ingénieur et expert, pour savoir ce qui serait le mieux pour parer à toute instabilité dudit talus et produisait, pour le démontrer, la demande de permis de construire réalisée par M. [G], à son nom dans laquelle il soulignait que « nous précisons que l'ouvrage de soutènement ainsi dimensionné avait pour fonction première de protéger le talus contre les éventuelles agressions climatiques qui se seraient traduites, dans le temps par des dégradations induites du talus. (?) La nature du talus nous a obligé à réaliser un mur de soutènement de type « Cantillever » en béton armé, en lieu et place d'un mur de soutènement de type « Perrés Maçonnés » en cailloux car nous avons retenu depuis quelques années que les soutènements en pérrés-maçonnés étaient nettement moins résistants à la mécanique des sols. Pour information, des soutènements se sont dernièrement éboulés dans le lotissement « [Localité 1] » au lot n° 25 après une ancienneté de plus de vingt année » ; qu'en se bornant à relever, sur la demande de démolition, que Mme [S] fait valoir qu'il ne doit exister aucune impossibilité d'exécution et ajoute qu'en l'espèce, il s'agit de détruire un mur de 20 m en béton armé « édifié jusqu'à 5 mètres de haut, retenant 750 m3 de remblai sur lequel repose une maison d'habitation de 300 m2 terrasse comprise », que cependant l'expert judiciaire n'a pas mis en exergue l'impossibilité de démolir l'ouvrage et que Mme [S] ne fournit pas d'éléments techniques permettant d'étayer ses affirmations sur ce point, sans répondre aux conclusions opérantes précitées qui établissaient que la construction en cause avait été édifiée pour sécuriser le terrain et la maison de Mme [S] en sorte qu'elle ne pouvait être supprimée, la cour d'appel a violé l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

3°/ que la démolition d'un ouvrage construit en violation d'un cahier des charges d'un lotissement peut être ordonnée dès lors qu'il existe une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers ; qu'en se bornant, pour rejeter le moyen par lequel Mme [S] lui demandait d'exercer un contrôle de proportionnalité en évaluant le coût de l'exécution forcée par rapport à l'atteinte portée à l'intérêt commun des colotis, à se fonder sur les circonstances inopérantes tirées de ce que cette dernière n'a pas le pouvoir lui permettant de plaider pour la communauté des colotis et de ce que le coût pour elle de démolition et de reconstruction du mur est la conséquence de ses actes à savoir construire et maintenir un ouvrage imposant sans avoir obtenu d'autorisation administrative préalable, sans rechercher, concrètement, ainsi qu'il le lui était expressément demandé, s'il n'existait pas une disproportion entre le coût de démolition et de reconstruction d'un nouveau mur, chiffré a minima à 3 500 000 XPF en 2007 et l'absence de préjudice des époux [R], seuls colotis se plaignant du manquement de Mme [S] alors que de nombreux murs dans la résidence dépassent les limites autorisées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1143 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

4°/ que la démolition d'un ouvrage construit en violation d'un cahier des charges d'un lotissement peut être ordonnée dès lors qu'il existe une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur et son intérêt pour les créanciers ; qu'en jugeant, après avoir pourtant relevé que Mme [S] demandait à la cour d'exercer un contrôle de proportionnalité de la mesure de démolition en évaluant le coût de l'exécution forcée par rapport à l'atteinte portée à l'intérêts portée à l'intérêt commun des colotis, que cette dernière ne propose pas une argumentation juridique pertinente de nature à étayer ce moyen opérant, la cour d'appel a violé l'article 1143 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

5. Pour s'opposer à la démolition du mur qu'elle avait fait édifier, Mme [S] citait l'extrait du rapport d'un technicien dont elle avait sollicité l'avis, qui justifiait la nécessité d'un mur en béton armé mais ne contenait aucune affirmation quant à la nécessité d'édifier un tel mur en deçà des limites de distance aux voiries et au-delà des limites de hauteur imposées par le cahier des charges du lotissement ni aucun avis quant la possibilité de détruire l'ouvrage.

6. C'est, dès lors, sans dénaturer les écrits qui lui étaient soumis que la cour d'appel, répondant aux conclusions prétendument délaissées, a relevé que l'expert judiciaire n'avait pas mis en exergue l'impossibilité de démolir l'ouvrage et que Mme [S] ne fournissait pas d'éléments techniques permettant d'étayer ses affirmations sur ce point.

7. Ayant par ailleurs retenu que Mme [S] ne pouvait arguer de sa bonne foi, elle a, à bon droit, abstraction faite de motifs surabondants, refusé de procéder au contrôle de proportionnalité demandé.

8. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

9. Mme [S] fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande tendant à voir ordonner la démolition de la partie de la maison d'habitation de M. et Mme [R] et de leur deck ne respectant pas la limite des quatre mètres par rapport à la limite séparative des lots n° 36 et 37, alors :

« 1°/ que le juge doit en toutes circonstances, observer et faire observer le principe du contradictoire ; qu'en se fondant, pour débouter Mme [S] de sa demande à voir ordonner la démolition de la partie de la maison des époux [R] et de leur deck qui ne respectaient pas la limite des 4 mètres par rapport à la limite séparative des lots 36 et 37, sur le moyen relevé d'office, tiré de ce que cette demande de démolition était impossible à exécuter, sans inviter les parties à s'expliquer et présenter leurs observations dessus, la cour d'appel a violé l'article 6 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

2°/ qu'en tout état de cause, les juges du fond ne peuvent ordonner la démolition d'un ouvrage construit en violation du cahier des charges d'un lotissement s'il existe une impossibilité d'exécution de la démolition laquelle doit être prouvée par le propriétaire de l'ouvrage construit en violation du cahier des charges ; qu'en relevant, pour écarter sa demande de démolition de la partie de la maison et du deck des époux [R] ne respectant pas la limite des 4 mètres par rapport à la limite séparative, que Mme [S] demande la confirmation d'un chef de condamnation impossible à exécuter sans fournir d'éléments complémentaires permettant d'apprécier la faisabilité de sa demande de destruction de la propriété voisine, la cour d'appel a renversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, dans sa version antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, devenu 1353 du code civil ;

3°/ que la théorie de l'apparence suppose une erreur commune et invincible ayant empêché la victime de l'apparence de connaître la véritable qualité de celui qu'elle croyait propriétaire au moment de l'acte litigieux ; qu'en jugeant que les époux [R] rapportaient la preuve de la qualité de propriétaire apparent de M. [S] en produisant des documents montrant que ce dernier avait fait partie du bureau du conseil syndical du lotissement, qu'il avait participé aux assemblées générales en qualité de propriétaire du lot 37 ou encore, qu'était demandeur au permis de construire délivré le 20 juillet 2005, la cour d'appel qui s'est fondée sur des éléments de preuve se rapportant à des événements ayant eu lieu respectivement le 29 mars 2012, 16 mars 2006 et 24 mars 2006, sans se placer à la date de l'acte litigieux, le 3 juillet 2000 pour apprécier si les conditions d'application de la théorie de l'apparence étaient réunies, a violé l'article 544 du code civil ;

4°/ qu'en tout état de cause, le cahier des charges d'un lotissement crée au profit de l'ensemble des colotis des droits et des obligations sur lesquels il n'est possible de revenir que dans le cadre d'une modification du cahier des charges à l'exclusion de tout accord particulier conclu entre certains d'entre eux ; qu'en jugeant que l'irrégularité affectant la construction des époux [R] était couverte par l'autorisation donnée par M. [S], propriétaire apparent du lot 37, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ;

5°/ que le propriétaire d'un lot dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement contractuel résultant du cahier des charges soit détruit ; qu'en se fondant, pour rejeter la demande de démolition des biens des époux [R] construits en violation des dispositions du cahier des charges du lotissement, sur la circonstance inopérante tirée de ce que le permis de construire délivré à M. [K] n'avait pas été contesté par Mme [S], la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ensemble l'article 1143 du code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

10. D'une part, dès lors que M. et Mme [R] demandaient la réformation du chef du jugement ayant ordonné la démolition d'une partie de leur maison et du deck et s'opposaient à une telle mesure, c'est sans introduire un moyen étranger au débat que la cour d'appel a pu retenir que l'exécution de la mesure demandée était impossible.

11. D'autre part, la cour d'appel ne s'étant pas fondée sur l'absence de preuve de la possibilité d'exécution mais sur le fait que cette exécution était impossible, c'est sans inverser la charge de la preuve qu'elle a retenu que Mme [S] ne démontrait pas le contraire.

12. La démolition réclamée se heurtant à une impossibilité d'exécution, la cour d'appel a pu, par ce seul motif, abstraction faite de ceux critiqués par les trois dernières branches du moyen, rejeter la demande de Mme [S].

13. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le moyen du pourvoi incident

Enoncé du moyen

14. M. et Mme [R] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à enjoindre à Mme [S] de mettre en conformité et/ou démolir la hauteur de sa maison non conforme aux clauses du cahier des charges, alors :

« 1°/ que le juge ne peut refuser de statuer en se fondant sur l'insuffisance des preuves qui lui sont fournies ; qu'en retenant, pour débouter les époux [R] de leurs demandes tendant à ce qu'il soit enjoint sous astreinte à Mme [S] de mettre la hauteur de sa maison en conformité avec les prescriptions du cahier des charges, que les éléments du dossier montrent que la clause du cahier des charges fixant la hauteur totale de la toiture est obscure et sujette à des interprétations distinctes tout aussi acceptables en fait, refusant ainsi de trancher le litige qui lui était soumis par les parties quant à la conformité de la toiture de la maison de Mme [S] au regard du cahier des charges, la cour d'appel a violé l'article 4 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse, la démolition d'un ouvrage construit en violation d'un cahier des charges d'un lotissement ne peut être ordonnée s'il existe une disproportion manifeste entre le coût de la démolition pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ; qu'en retenant, pour débouter les époux [R] de leurs demandes tendant à ce qu'il soit enjoint sous astreinte à Mme [S] de mettre la hauteur de sa maison en conformité avec les prescriptions du cahier des charges, que le dommage causé au voisinage n'est pas manifeste et que le préjudice de perte de vue invoqué par les époux [R], sans preuve concrète à l'appui, n'a pas paru significatif à l'association syndicale du lotissement, outre que Mme [S] n'apparaît pas de mauvaise foi car elle a pu légitimement espérer régulariser la situation administrative de sa toiture, sans opérer un contrôle de proportionnalité en mettant en regard ces éléments avec le coût de la démolition, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1143 du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. » Réponse de la Cour

15. La cour d'appel a relevé que, selon les conclusions de l'expert judiciaire, le coût du démontage de la couverture existante s'élevait à la somme de 5 516 000 francs Pacifique.

16. Elle a, par ailleurs, retenu que le dommage causé au voisinage n'était pas manifeste et qu'en particulier M. et Mme [R] faisaient état d'un préjudice de perte de vue sans preuve concrète.

17. Elle a, ainsi, fait ressortir, qu'à supposer la non-conformité avérée, il existait une disproportion entre le coût de la mise en conformité et son intérêt pour les autres colotis.

18. Ayant, par ailleurs, retenu que Mme [S] n'était pas de mauvaise foi, elle en a déduit que la demande de démolition devait être rejetée et a, ainsi, légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE les pourvois ;

Condamne Mme [S] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300838