Publié le 09/01/2024

Réception tacite de l'ouvrage construit en état d'être habité

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 22-15.655
ECLI:FR:CCASS:2023:C300835
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Bordeaux, du 10 février 2022

Avocat(s)

SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, SARL Le Prado - Gilbert, SCP Krivine et Viaud, SCP Piwnica et Molinié, SCP Thouin-Palat et Boucard

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 835 F-D

Pourvoi n° W 22-15.655

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

1°/ M. [H] [C],

2°/ Mme [F] [C],

domiciliés tous deux [Adresse 1], [Localité 9],

ont formé le pourvoi n° W 22-15.655 contre l'arrêt rendu le 10 février 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (2e deuxième chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à la société Maisons MCA, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], [Localité 4],

2°/ à la société CAMCA assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 10], [Localité 12] (Luxembourg),

3°/ à la société Hirou, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 7], [Localité 6], prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Sicaud,
4°/ à la société Compagnie européenne de garanties et cautions, société anonyme, dont le siège est [Adresse 14], [Localité 11],

5°/ à la société Crédit immobilier de France développement, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3] [Localité 8] venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Ile-de-France,

6°/ à la société Sicaud, société à responsabilité limitée, dont le siège est[Adresse 13]c, [Localité 5],

défenderesses à la cassation.

La société Compagnie européenne de garanties et cautions a formé un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt.

Les demandeurs au pourvoi principal invoquent, à l'appui de leur recours, six moyens de cassation.

La demanderesse au pourvoi incident éventuel invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. et Mme [C], de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Maisons MCA, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société CAMCA assurances, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Crédit immobilier de France développement, de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Compagnie européenne de garanties et cautions, après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Désistement partiel

1. Il est donné acte à M. et Mme [C] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Sicaud et la société Hirou, prise en sa qualité de liquidateur judiciaire de la première. Faits et procédure

2. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux,10 février 2022), M. et Mme [C] ont conclu avec la société Maisons coté Atlantique (la société MCA), assurée en responsabilité décennale auprès de la société CAMCA assurances, deux contrats de construction de maisons individuelles, le financement de l'opération étant assuré par un prêt souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France- Ile-de-France, devenue société Crédit immobilier de France développement (la société CIFD).

3. La société Compagnie européenne de garantie immobilière, désormais dénommée Compagnie européenne de garanties et cautions (la CEGC), a accordé une garantie de livraison.

4. Se plaignant de retards de livraison et de désordres et invoquant divers manquements des intervenants à la législation relative au contrat de construction de maison individuelle, M. et Mme [C] ont assigné ceux-ci en réparation de leurs préjudices.

Examen des moyens

Sur le premier moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

5. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande dirigée contre la société MCA au titre du préjudice moral résultant notamment du manquement du constructeur à son devoir de conseil, alors « que dans les motifs de leurs conclusions d'appel, les époux [C] indiquaient solliciter d'une indemnité de 30 000 euros au titre du préjudice moral résultant, notamment, du manquement par le constructeur à son obligation de conseil et, dans le dispositif de leurs conclusions, ils demandaient la condamnation de la société MCA à leur verser une somme de 30 000 euros de dommages-intérêts au titre de leur préjudice moral ; qu'en retenant que si les époux [C] se prévalaient d'un manquement de la société MCA à son devoir de conseil, il ne ressortait pas de leurs développements ni du dispositif de leurs conclusions qu'ils sollicitaient une sanction particulière au titre de cet éventuel défaut en sorte que la cour n'était saisie d'aucune demande de ce chef, la cour d'appel, qui a dénaturé les conclusions d'appel des époux [C], a violé l'article 4 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel ayant souverainement retenu que la preuve d'un quelconque préjudice moral subi par M. et Mme [C] résultant des manquements de la société MCA, ne ressortait d'aucun élément produit, le moyen, qui critique un motif surabondant, est inopérant.

7. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

8. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de limiter à une certaine somme la condamnation de la société MCA au titre de la réparation des désordres des deux maisons, alors « que si les dispositions légales régissant le contrat de construction de maison individuelle n'excluent pas la possibilité d'une réception tacite, celle-ci ne peut résulter que d'une manifestation de volonté non équivoque du maître de l'ouvrage ; qu'au cas d'espèce, en déduisant la réception tacite des ouvrages par les époux [C] de ce que ces derniers avaient, d'une part, acquitté le solde de la facture du constructeur, d'autre part, pris possession des ouvrages en faisant exécuter les travaux qu'ils s'étaient réservés par la société Sicaud, quand la simple exécution des travaux réservés par le maître de l'ouvrage dans le cadre d'un CCMI ne valait pas prise de possession de l'ouvrage, la cour d'appel, qui n'a pas identifié la volonté non équivoque des époux [C] de recevoir les ouvrages, a violé l'article 1792-6 du code civil, ensemble l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

9. La cour d'appel, qui a relevé que M. et Mme [C] avaient fait réaliser les travaux qu'ils s'étaient réservés en s'acquittant, au mois de juillet 2009, du prix auprès d'une entreprise tierce, en a souverainement déduit qu'ils avaient, à cette date, pris possession des deux maisons et a constaté, par ailleurs, que M. et Mme [C] avaient réglé, au 1er octobre 2009, le solde de la facture de la société MCA, en ce compris la retenue de garantie de 5 %.

10. Ayant ainsi caractérisé la volonté non équivoque de M. et Mme [C] de recevoir l'ouvrage, elle a pu fixer la réception tacite des ouvrages à la dernière de ces dates.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le troisième moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen

12. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande au titre des pénalités de retard et de prononcer, en conséquence, la mise hors de cause de la société CEGC, alors :

« 1°/ que les pénalités prévues en cas de retard dans le cadre d'un CCMI ont pour terme la livraison de l'ouvrage et non la réception avec ou sans réserves, la livraison étant distincte de la réception ; qu'au cas d'espèce, en considérant au contraire, pour repousser la demande de pénalités de retard, qu' « en matière de CCMI, la réception qui correspond à la volonté de recevoir l'ouvrage et en l'espèce à la prise de possession des travaux avec paiement intégral du prix, se confond avec la livraison qui est la remise de la chose en la possession du maître de l'ouvrage », la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, applicable à l'espèce, ensemble l'article 1134 ancien du code civil ;

2°/ que la livraison de l'ouvrage, qui constitue le terme des pénalités de retard, s'entend de la livraison d'un ouvrage permettant l'utilisation qui en est prévue ; qu'au cas d'espèce, ayant constaté que les maisons n'étaient pas conformes en termes d'accessibilité aux personnes handicapées et ne permettaient pas leur mise en location, la cour d'appel ne pouvait néanmoins considérer que la livraison avait bien eu lieu au motif que les époux [C] en avaient pris possession ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, applicable à l'espèce, ensemble l'article 1134 ancien du code civil ;

3°/ que, subsidiairement, à supposer même que la livraison de l'ouvrage puisse s'entendre d'un ouvrage ne permettant pas l'utilisation qui en est prévue, dès lors que le maître en a pris possession, ne vaut pas prise de possession le fait pour le maître de faire exécuter les travaux qu'il s'est réservés au sein d'un CCMI ; qu'en l'espèce, en déduisant la prise de possession des maisons par les époux [C] de la seule circonstance qu'ils avaient fait exécuter les travaux réservés par la société Sicaud, la cour d'appel a violé l'article L. 231-6 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-845 du 26 juillet 2005, applicable à l'espèce, ensemble l'article 1134 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

13. La cour d'appel, qui a relevé que M. et Mme [C] avaient fait réaliser les travaux extérieurs qu'ils s'étaient réservés en s'acquittant, au mois de juillet 2009, du prix auprès d'une entreprise tierce, en a souverainement déduit qu'ils avaient, à cette date, pris possession des deux maisons.

14. Elle a, en outre, relevé que, si les maisons, dont elle a constaté la réception tacite au 1er octobre 2009, n'avaient pas immédiatement été mises en location, les maîtres de l'ouvrage ne s'étaient pas plaints de désordres les affectant avant le mois de janvier 2011, faisant ainsi ressortir que celles-ci étaient en état d'être habitées à la première de ces dates.

15. Ayant constaté que les pénalités de retard ne pouvaient commencer à courir qu'à compter du 17 décembre 2009, elle en a déduit, abstraction faite du motif surabondant critiqué par la première branche, qu'aucune somme n'était due aux maîtres de l'ouvrage à ce titre et a rejeté, en conséquence, leurs demandes de ce chef.

16. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le quatrième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

17. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de réparation d'un préjudice financier correspondant aux intérêts intercalaires et aux frais de suspension du prêt et leur demande de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, alors « qu'en ayant constaté que du fait du constructeur, les maisons n'étaient pas conformes en termes d'accessibilité aux personnes handicapées et ne permettaient pas leur mise en location, la cour d'appel ne pouvait, pour repousser en bloc les demandes de réparation d'un préjudice financier correspondant aux intérêts intercalaires et aux frais de suspension du prêt et d'un préjudice de jouissance, se borner à retenir que les époux [C] avaient attendu un an et demi après la prétendue réception tacite pour dénoncer les désordres et que la société MCA, qui reconnaissait sa responsabilité, avait proposé une « solution réparatoire » estimée satisfaisante par les juges du fond, de tels motifs étant impuissants à écarter à tout le moins les préjudices subis durant la période ayant séparé la dénonciation des désordres et la proposition de solution émanant du constructeur ; que de ce point de vue, l'arrêt est privé de base légale au regard de l'article 1147 ancien du code civil. »

Réponse de la Cour

18. En premier lieu, la cour d'appel n'était saisie d'une demande qu'au titre des pénalités de retard et non d'un préjudice de jouissance.

19. Le moyen, en ce qu'il se rapporte à une demande de dommages-intérêts non formulée au titre du préjudice de jouissance, est, par conséquent, inopérant.

20. En second lieu, la cour d'appel, qui a relevé par motifs adoptés, que la société MCA était étrangère au montage financier proposé par un tiers à M. et Mme [C], leur garantissant une location immédiate des maisons et le paiement des échéances d'emprunt par les loyers encaissés, a retenu, par motifs propres et adoptés, que celles-ci avaient été livrées avant la date de livraison convenue, que les maîtres de l'ouvrage n'avaient pas réalisé les travaux, notamment de peinture, qu'ils s'étaient réservés et ne s'étaient prévalus de désordres que plus d'un an et demi après la réception, refusant alors de mauvaise foi la solution réparatoire adaptée, suffisante et qui n'emportait pas une immobilisation significative du logement, qui leur avait été proposée par le constructeur.

21. Elle a pu déduire de ces constations et énonciations que la demande de différé de remboursement d'emprunt n'était pas imputable à la société MCA et que celle portant sur la prise en charge par celle-ci des intérêts intercalaires et des frais de suspension du prêt ne pouvait, par conséquent, être accueillie.

22. Le moyen, pour partie inopérant, n'est donc pas fondé pour le surplus.

Sur le cinquième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

23. M. et Mme [C] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes tendant à l'annulation du prêt ou à ce que soit engagée la responsabilité pour faute de la banque et de les condamner à payer à celle-ci une certaine somme au titre du remboursement du prêt, alors :

« 1°/ que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter la référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage, en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ; qu'en énonçant que « le dossier remis au CIFD en vue de l'offre de prêt du 24 septembre 2008, contenait l'indication de l'ensemble des éléments susvisés [à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation] », cependant qu'aucun des deux contrats de construction ne comportait la référence de l'assurance de dommages requise, les juges du fond ont dénaturé chacune de ces conventions et ont ainsi méconnu l'interdiction qui leur est faite de dénaturer les documents de la cause ;

2°/ que le contrat de construction d'une maison individuelle avec fourniture de plan doit comporter les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat ; qu'en énonçant que « le dossier remis au CIFD en vue de l'offre de prêt du 24 septembre 2008, contenait l'indication de l'ensemble des éléments susvisés [à l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation] », cependant que dans chacun des deux contrats de construction, il était uniquement indiqué au titre des « organisme(s) garant(s) » de la livraison : « CEGI CGI », ce qui ne désignait pas de façon suffisamment précise la garantie de livraison souscrite, les juges du fond ont dénaturé chacune de ces conventions et ont ainsi méconnu l'interdiction qui leur est faite de dénaturer les documents de la cause. »

Réponse de la Cour

24. En premier lieu, ayant constaté qu'en dépit des irrégularités alléguées affectant selon eux les deux contrats de construction de maison individuelle, M. et Mme [C] n'en poursuivaient pas la nullité, la cour d'appel a, à bon droit, rejeté leur demande de nullité des contrats de prêts fondée sur les irrégularités prétendues des contrats de construction de maison individuelle.
25. En second lieu, ayant constaté que l'assurance de responsabilité décennale et la garantie de livraison souscrites par le constructeur étaient toutes deux mobilisables, elle a souverainement retenu que M. et Mme [C] n'établissaient aucune faute de la banque ouvrant droit à leur profit à des dommages-intérêts.

26. Le moyen, inopérant en ses deux branches, en ce qu'il critique des motifs surabondants, n'est donc pas fondé.

Sur le sixième moyen du pourvoi principal

Enoncé du moyen

27. M. et Mme [C] font le même grief à l'arrêt, alors « que celui qui se prétend libéré d'une obligation doit justifier le paiement ; qu'aucun prêteur ne peut débloquer les fonds s'il n'a pas communication de l'attestation de garantie de livraison ; qu'en énonçant qu'il n'était « nullement établi que les fonds ont été débloqués avant [la date de délivrance de la garantie de livraison pour les deux maisons, soit avant le 15 décembre 2008] », cependant qu'il appartenait à l'établissement de crédit de prouver que la remise des fonds était intervenue après le 15 décembre 2008, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 ancien, devenu 1353, du code civil, ensemble l'article L. 231-10 du code de la construction et de l'habitation. »

Réponse de la Cour

28. La cour d'appel, devant laquelle M. et Mme [C] se bornaient à reprocher à la banque d'avoir débloqué une partie des fonds destinés à l'achat du terrain sans avoir obtenu à cette date une garantie de livraison, alors que le déblocage de la portion du prêt destinée à l'achat du terrain sur lequel doit être édifiée la construction peut intervenir avant la réception de l'attestation de garantie de livraison (3e Civ., 5 janvier 2017, pourvoi n° 15-27.290, Bull. 2017, III, n° 2) et qui a constaté que la banque justifiait de la délivrance d'une garantie de livraison au 15 décembre 2008 pour une ouverture du chantier intervenue deux jours plus tard, a retenu, sans inverser la charge de la preuve, que les maîtres de l'ouvrage n'établissaient pas la faute de la banque en rapport avec un quelconque préjudice.

29. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident, qui n'est qu'éventuel, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [C] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300835