VEFA : pénalités de retard et paiement du prix de vente

Article juridique

Cet arrêt est commenté par :

- M. ZALEWSKI-SICARD, Gaz. Pal., 2013, n° 251, p. 41

- Olivier Tournafond, Jean-Philippe Tricoire, RDI 2013 p. 597. "Clauses de majoration de délai et causes légitimes de retard dans la VEFA".

Cour de cassation

chambre civile 3

Audience publique du mercredi 12 juin 2013

N° de pourvoi: 12-19.285

Non publié au bulletin Rejet

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 février 2012), qu'en 2004-2005, la société civile immobilière Magali (la SCI) a fait édifier un groupe d'immeubles qu'elle a vendu par lots en l'état futur d'achèvement ; que, par acte du 29 octobre 2004, les époux X... ont acquis divers lots, la livraison étant prévue au cours du quatrième trimestre 2005 ; que, par acte du 29 novembre 2004, la société civile immobilière Des Cyclamens (société Les Cyclamens) a acquis divers lots, la livraison étant programmée au cours du quatrième trimestre 2005 ; que les actes de vente stipulaient une indemnité de quarante cinq euros par jour de retard pour les époux X... et de cinquante neuf euros par jour de retard pour la société Des Cyclamens ; que la livraison a été faite pour l'ensemble de ces lots au mois de juillet 2008 ; qu'invoquant des retards dans la livraison, les époux X... et la société Des Cyclamens ont assigné la SCI en indemnisation de leur préjudice ; que la SCI a fait délivrer un commandement de payer le solde du prix aux époux X... et à la société Des Cyclamens, à l'encontre duquel ces derniers ont fait opposition ; que les instances ont été jointes ;

Attendu que la société Des Cyclamens et les époux X... font grief à l'arrêt de dire que la SCI justifie d'un retard conventionnel de huit cent vingt jours et que les pénalités ne portent que sur une période de cent seize jours, de condamner la SCI à payer aux époux X... la somme de cinq mille deux cent vingt euros au titre des pénalités de retard, de condamner la SCI à payer à la société Des Cyclamens la somme de six mille huit cent quarante quatre euros au titre des pénalités de retard, de condamner les époux X... à payer à la SCI la somme de quarante huit mille cinq cent quatre vingt sept euros au titre du solde du prix de vente, de condamner la société Des Cyclamens à payer à la SCI la somme de cinquante neuf mille quatre cent vingt euros au titre du solde du prix de vente, et de dire que ces sommes se compenseront, alors, selon le moyen :

1°/ que les deux contrats de vente en l'état futur d'achèvement conclus par la société Magali avec les époux X... d'une part, et avec la société Des Cyclamens d'autre part, stipulaient une indemnité journalière en cas de livraison tardive, tout en prévoyant que la date de livraison serait différée en cas de force majeure ou de cause légitime telle l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre d'un constructeur, et en précisant que la majoration du délai de livraison serait égale à la durée pendant laquelle l'événement considéré aurait empêché la poursuite des travaux ; qu'il en résultait qu'à l'instar de toute cause légitime, l'ouverture d'une procédure collective ne dispensait du paiement de l'indemnité de retard, en prorogeant le délai de livraison, que si elle survenait avant l'expiration de ce délai et dans la mesure où elle bloquait les travaux ; que l'arrêt attaqué a constaté que la livraison était prévue pour le 4e trimestre 2005 et que la mise en liquidation judiciaire de la société GPSM le 11 avril 2005 avait généré un retard de quatre vingt neuf jours, ce dont il suivait que la date de livraison avait été reportée à la fin du 1er trimestre 2006 ; que l'arrêt attaqué a encore constaté que les mises en redressement et liquidation judiciaires des sociétés Bâtirplus et Sere élecronique avaient eu lieu, respectivement, les 25 septembre 2009 et 11 septembre 2007, et les 8 octobre 2007 et 5 février 2008 ; qu'en comptant néanmoins au titre de ces procédures collectives, respectivement, quatre cent quatre vingt trois jours et deux cent un jours de report de livraison, la cour d'appel a méconnu la loi des parties et violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ qu'en ne s'expliquant pas, bien qu'elle y était invitée sur le point de savoir s'il n'était pas exclu que les mises en redressement judiciaire des sociétés Bâtirplus et Sere électronique puissent constituer des causes légitimes de prorogation du délai de livraison en ce qu'elles étaient intervenues après l'expiration de ce dernier quand le retard existait déjà, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

3°/ qu'en ne s'expliquant pas non plus sur le point de savoir si, comme le soulignaient la société Des Cyclamens et les époux X..., le constat effectué par l'huissier de justice le 11 décembre 2007 sur ordonnance du juge et si l'attestation de conformité faite le 6 février 2008 par la société Sere électronique au profit de la société Magali, n'établissaient pas que celle-ci oeuvrait sur le chantier pendant la période de son redressement judiciaire, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

4°/ qu'en ne s'expliquant pas davantage, quand elle y était invitée, sur le point de savoir si les journées d'intempéries ne devaient pas être limitées à l'avancement des travaux de clos et de couvert soit jusqu'au 15 septembre 2005 pour le bâtiment A et jusqu'au 25 novembre 2005 pour le bâtiment B, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

5°/ que la société Des Cyclamens et les époux X... faisaient valoir qu'ils avaient émis des réserves après la livraison, que les travaux de reprise de ces réserves n'avaient pas été effectués à l'initiative de la société Magali, de sorte qu'ils avaient dû les faire réaliser à leurs frais et que le prix de vente devait être diminué d'autant ; qu'en affirmant au contraire que les parties intimées ne contestaient nullement devoir les sommes réclamées au titre du solde du prix de vente, la cour d'appel a dénaturé leurs conclusions et violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que la société GPSM avait été placée en liquidation judiciaire le 11 avril 2005, occasionnant un retard de quatre vingt neuf jours, que la société Bâtirplus avait été placée en redressement le 25 septembre 2006 puis en liquidation judiciaire le 11 septembre 2007, occasionnant un nouveau retard de quatre cent quatre vingt trois jours et que la société Sere électronique avait été placée en redressement judiciaire le 8 octobre 2007 puis en liquidation judiciaire le 5 février 2008, occasionnant un retard de deux cent un jours, que ces éléments résultant de l'attestation faite par M. Z..., architecte, avaient été établis conformément aux dispositions contractuelles liant les deux parties et qu'il résultait du deuxième certificat que les intempéries avaient occasionné un retard de quarante sept jours, la cour d'appel a retenu, sans violer la loi des parties et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la SCI justifiait d'un retard conventionnel de huit cent vingt jours et que les pénalités de retard ne pouvaient porter que sur la période de cent seize jours ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, sans dénaturation, que les époux X... et la société Des Cyclamens ne contestaient pas devoir les sommes réclamées au titre du solde du prix de vente et retenu qu'au titre des sommes déboursées pour réparer les vices ou achever l'immeuble, il convenait de constater que ces derniers ne produisaient aucun document contradictoire attestant des désordres ou non finitions et qu'il ne suffisait pas d'adresser des réserves par écrit dans le délai d'un mois après la date de livraison de l'appartement pour établir la réalité et le coût de ces réserves, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Des Cyclamens et les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Des Cyclamens et les époux X... à payer à la SCI la somme de 2 500 euros ; déboute la société Des Cyclamens et les époux X... de leur demande ;