Par un arrêt du 10 février 2026, la Cour d’appel a infirmé une ordonnance ayant déclaré prescrite l’action d’un investisseur engagée contre son conseiller en gestion de patrimoine à la suite d’un investissement locatif réalisé en 2006 dans le cadre d’un dispositif LMNP (loueur en meublé non professionnel).

L’investisseur, client du cabinet, reprochait au professionnel une surévaluation du bien et un manquement à son obligation d’information et de conseil.

En l’espèce, c’est l’estimation réalisée en mai 2021, révélant un écart significatif entre le prix d’acquisition et la valeur du bien, qui a constitué le point de départ du délai.

Concernant le manquement au devoir de conseil, la Cour s’inscrit dans la jurisprudence récente de la Cour de cassation : dans le cadre d’un investissement locatif avec défiscalisation, le dommage ne se manifeste qu’au moment où l’investisseur est en mesure de constater l’impossibilité d’obtenir la rentabilité annoncée.

Fixer le point de départ à la date de souscription reviendrait à priver l’investisseur de toute action, alors même que la rentabilité est appréciée sur une durée supérieure à cinq ans.

Cette décision illustre une approche pragmatique et réaliste de la prescription en matière d’investissements immobiliers défiscalisés. Elle rappelle que le délai ne peut courir avant que le dommage ne se révèle concrètement, renforçant ainsi la protection des investisseurs.

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