Tout immeuble d’habitation doit être raccordé au réseau d’assainissement collectif s’il en existe un.

A défaut de présence de tout à l’égout, une habitation peut comporter une installation d’assainissement non collectif.

Dans cette hypothèse, l’article L.1331-11-1 du code de la construction et de l’habitation dispose dans son premier alinéa que :

« Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L. 1331-1-1 du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l'habitation. »

L’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation prévoit :

« II.-En l'absence, lors de la signature de l'acte authentique de vente, d'un des documents mentionnés aux 1°, 2°, 3°, 4°, 7° et 8° du I en cours de validité, le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante. »

Dans un arrêt du 20 mars 2025 de la Cour de cassation (pourvoi 23-18472), la venderesse fait appel à un organisme pour procéder au contrôle de son installation d’assainissement non collectif et joint ensuite le rapport de conformité lors de la vente.

Il s’avère que le rapport comportait une erreur et que l’installation n’était pas conforme.

L’acquéreur attaque le vendeur et l’organisme en dommages et intérêts qu’il obtient devant le Tribunal.

L’organisme forme un recours devant la Cour d’appel en contestant le montant des dommages et intérêts accordés, reprochant aux juges de ne pas avoir évalué un préjudice lié à une perte de chance d’acheter le bien immobilier à un moindre prix.

En effet, il est de principe juridique qu’on ne peut pas indemniser une perte de chance à hauteur de la totalité du préjudice subi.

La Cour de cassation rejette le pourvoi et juge que les préjudices liés au caractère erroné du document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif revêtent un caractère certain.

Elle détermine le caractère certain du préjudice subi du fait de l’obligation faite à l’acquéreur de mettre en conformité l’installation dans le délai d’un an suivant la vente si cette installation est non conforme.

Elle en conclut que les juges ne pouvaient pas limiter à une certaine somme l'indemnisation de l’acquéreur au motif que son préjudice s'analyserait en une perte de chance d'obtenir un prix de vente moins élevé en raison du défaut de conformité et de fonctionnement de l'installation d'assainissement. Le préjudice subi par l’acquéreur qui se retrouve avec une installation d’assainissement individuelle non conforme sans en avoir été informé est évalué sur sa totalité.