Par principe, la possibilité pour le preneur de sous-louer tout ou partie du fonds loué est interdite.

Cette règle de principe (édictée à l'article L 411-35 du Code Rural et de la Pêche Maritime) est le corrollaire du caractère personnel du droit au bail : le propriétaire a choisi tel fermier pour ses qualités et sa solvabilité, et pas tel autre.

L'article L 411-35 prévoit plusieurs dérogations pour répondre à des impératifs :

- familiaux : possibilité d'héberger des membres de la famille,

- économiques, dans le cadre de la diversification agro-touristique : possibilité de sous-louer pour un usage de vacances ou de loisirs (camping à la ferme, gîte rural, ..), mais dans la limite de trois mois consécutifs,

- d'occupation optimale du bâti : le preneur peut sous-louer des bâtiments à usage d'habitation, mais avec l'accord du bailleur et moyennant le reversement à son profit d'une part du produit de la sous-location.

Une autre disposition (l'article L 411-39) laisse entendre que la sous-location est permise. Le texte évoque la "location" par le preneur : il faut donc  comprendre qu'il s'agit d'une sous-location.

Cette faculté de sous-location fait corps avec la faculté de procéder à des échanges culturaux : le preneur sous-loue une (ou plusieurs) parcelles avec un autre exploitant (qui lui cède, en échange, la jouissance de parcelles de dimension ou de valeur agronomique équivalente).

Cette entorse au statut du fermage suppose que l'opération (sous-location ou échange cultural) permette d'assurer une meilleure exploitation du fonds (par exemple : sous-location de parcelles détachées du noyau central et éloignées du siège d'exploitation).

Ensuite, un arrêté préfectoral doit avoir été pris pour fixer la part (maximale) de la surface du fonds loué susceptible d'être échangée. Sur ce point, le texte n'évoque que l'échange, mais la disposition semble devoir également s'appliquer à la sous-location.

Enfin, sur le plan du formalisme, le preneur doit notifier (par lettre recommandée avec avis de réception) son projet d'échange ou de sous-location au propriétaire.

Ce dernier dipose, alors, d'un délai de deux mois pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour s'opposer (éventuellement) à l'opération. A défaut, il est réputé avoir accepté cette opération.

Dès lors que l'une de ces règles est transgressée ou que le formalisme n'est pas respecté, le bail est susceptible d'être résilié.

Une sous-location portant sur une infime partie du fonds loué peut entraîner la résiliation pour la totalité du fonds loué.

Toutefois, cette sanction est atténuée depuis l'ordonnance du 13 juillet 2006 : la résiliation n'est pas encourue dès lors que la sous-location ne cause aucun préjudice au bailleur, cette condition de préjudice étant appréciée souverainement par le juge.

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Me Eric GRANDCHAMP de CUEILLE

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