En cas de vente d’un fonds loué pour partie, le propriétaire doit, en principe, mettre en vente séparément chacune des parties : la partie louée dans le cadre du bail d'une part et la partie non louée d'autre part.

Le preneur peut alors exercer son droit de préemption sur le lot qui lui est loué.

Il peut arriver que le propriétaire décide de vendre, d’un seul bloc, des biens compris dans le bail et des biens non compris.

Se pose alors la question de l’indivisibilité.

Cette indivisibilité peut tenir soit à la configuration physique des lieux, soit à l'unité économique des éléments.

Dans le cas où l’ensemble est objectivement indivisible, deux situations peuvent se présenter :

- soit le propriétaire fait une offre de vente au preneur pour l’ensemble et ce dernier pourra alors exercer son droit de préemption,

- soit les biens loués sont considérés comme l’accessoire de la partie non louée et le preneur ne peut pas, dans ce cas, exercer son droit de préemption.

Mais si l’ensemble n’est objectivement pas indivisible, le preneur peut aussi choisir entre deux actions :

  • soit, une action en division de la vente,
  • soit, une action en annulation de la notification unique.

En effet, le propriétaire ne peut pas, de manière subjective, rendre indivisible son fonds.

Ce n’est que lorsque l’ensemble aliéné forme un tout objectivement indivisible qu’il peut procéder à une vente unique.

L’appréciation de cette indivisibilité et de son caractère objectif relève du pouvoir d’appréciation des juges du fond.

Elle ne relève pas du pouvoir de l’expert désigné par le tribunal aux fins d’évaluation du fonds loué (dans le cadre d’une préemption par le preneur avec action en fixation judiciaire de la valeur vénale des biens), de sorte que si le preneur ne souhaite pas préempter l’ensemble de la propriété, dont le caractère indivisible est établi, sa demande d’expertise ne peut prospérer : Cass. 3° civ., 11 oct. 2018, n° 17-23.634.