Lorsqu’un immeuble est vendu alors que des désordres sont déjà identifiés, une question revient fréquemment : l’acquéreur peut-il encore agir contre les constructeurs au titre de la garantie décennale ?
La réponse est importante, notamment en matière d’immobilier professionnel, lorsque l’acte de vente mentionne déjà des malfaçons, des réserves, une absence d’assurance dommages-ouvrage ou une procédure amiable en cours.
Un arrêt rendu par la Cour d’appel de Bordeaux le 30 avril 2026 (RG 25/03375) apporte une illustration très utile : la connaissance des désordres par l’acquéreur au jour de la vente ne suffit pas, à elle seule, à le priver de l’action décennale.
1. Les faits : un immeuble vendu avec des désordres déjà connus
Dans cette affaire, une société avait fait réaliser des travaux de rénovation dans un bâtiment à usage de concession automobile.
Les travaux avaient été réceptionnés avec réserves en décembre 2012.
Deux ans plus tard, l’immeuble est vendu à une SCI. L’acte authentique mentionnait expressément l’existence de malfaçons affectant la résine des sols des ateliers.
Après la vente, les désordres se sont aggravés. L’acquéreur, ainsi que la société exploitant le fonds de commerce dans les lieux, ont sollicité une expertise judiciaire, puis engagé une procédure indemnitaire contre plusieurs intervenants à l’opération de construction.
Le juge de la mise en état avait déclaré plusieurs demandes irrecevables, notamment au motif que l’action en garantie décennale n’aurait pas été transmise à l’acquéreur pour les désordres déjà connus lors de la vente.
La Cour d’appel de Bordeaux infirme cette analyse.
2. Le principe : l’action en garantie décennale suit l’immeuble
L’article 1792 du Code civil prévoit que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages qui compromettent sa solidité ou le rendent impropre à sa destination.
La garantie décennale est donc attachée à l’ouvrage.
La Cour d’appel rappelle, dans la ligne de la jurisprudence de la Cour de cassation, que les acquéreurs successifs d’un immeuble sont recevables à agir contre les constructeurs sur le fondement de la garantie décennale, cette action accompagnant l’immeuble en tant qu’accessoire.
La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 23 septembre 2009, que cette action bénéficie aux acquéreurs successifs, même lorsque ceux-ci avaient connaissance des vices lors de la vente, sauf hypothèse particulière dans laquelle le vendeur justifie d’un préjudice personnel lui conférant un intérêt direct et certain à agir.
Autrement dit : acheter un immeuble en connaissant l’existence de désordres ne signifie pas nécessairement renoncer aux recours contre les constructeurs.
3. L’acte de vente doit être lu avec précision
L’intérêt de l’arrêt du 30 avril 2026 tient à l’analyse très concrète de l’acte authentique.
L’acte de vente mentionnait :
- l’absence d’assurance dommages-ouvrage ;
- la possibilité, pour l’acquéreur, de bénéficier de la garantie décennale ;
- la cession à l’acquéreur du bénéfice des actions en responsabilité contre les entreprises et leurs assureurs ;
- l’existence d’un recours en garantie relatif aux malfaçons affectant la résine des sols.
Le premier juge avait considéré que cette rédaction réservait l’action au vendeur.
La Cour d’appel adopte une lecture inverse.
Elle relève qu’il n’était pas prévu que seul le vendeur pourrait agir en justice pour obtenir réparation des désordres. Il était seulement indiqué que, si le vendeur obtenait une indemnité ou un engagement de reprise des travaux, il s’engageait à subroger l’acquéreur dans ses droits.
Cette rédaction ne suffisait donc pas à priver l’acquéreur de son droit d’agir.
La conséquence est nette : en l’absence de clause claire réservant effectivement l’action au vendeur, l’action décennale est transmise à l’acquéreur avec l’immeuble.
4. Une vigilance particulière sur les clauses relatives aux désordres connus
L’arrêt rappelle une évidence pratique : en présence d’un immeuble affecté de désordres, la rédaction de l’acte de vente est décisive.
Il ne suffit pas de mentionner les désordres.
Il faut organiser précisément :
- les recours transmis à l’acquéreur ;
- les procédures amiables ou judiciaires en cours ;
- les déclarations de sinistre déjà effectuées ;
- les éventuelles indemnités attendues ;
- le sort des expertises déjà réalisées ;
- la répartition des frais futurs ;
- l’existence ou l’absence d’assurance dommages-ouvrage ;
- les attestations d’assurance décennale des entreprises intervenues.
Cette vigilance est d’autant plus importante que la garantie décennale relève d’un régime d’ordre public. L’article 1792-5 du Code civil prévoit que toute clause ayant pour objet d’exclure ou de limiter la responsabilité décennale est réputée non écrite.
Il faut donc distinguer deux choses :
Organiser contractuellement les recours, ce qui peut être utile et nécessaire.
Exclure ou limiter la responsabilité décennale des constructeurs, ce qui se heurte au caractère d’ordre public du régime.
5. L’exploitant non propriétaire : pas d’action décennale, mais un recours possible sur un autre fondement
L’arrêt apporte également une précision intéressante concernant l’exploitant du fonds de commerce.
La société exploitante n’était pas propriétaire de l’immeuble. Elle ne disposait que d’un droit de jouissance sur les lieux.
La Cour rappelle donc qu’elle ne peut pas agir sur le fondement de la garantie décennale, réservée au maître de l’ouvrage ou à l’acquéreur de l’ouvrage.
Pour autant, cela ne signifie pas qu’elle est dépourvue de recours.
Dans cette affaire, la demande de l’exploitante était fondée non pas sur l’article 1792 du Code civil, mais sur la responsabilité délictuelle de droit commun, notamment pour obtenir réparation d’un préjudice propre, tel qu’une perte d’exploitation.
La nuance est essentielle :
- le propriétaire peut agir au titre des désordres affectant l’immeuble ;
- l’exploitant non propriétaire peut, selon les circonstances, agir pour son préjudice personnel, mais sur un autre fondement juridique.
L’erreur à éviter est donc de confondre qualité à agir et bien-fondé de la demande.
6. Ce qu’il faut retenir
Cet arrêt est une décision utile pour tous les praticiens de l’immobilier et de la construction.
Il rappelle que :
- l’action en garantie décennale accompagne l’immeuble ;
- l’acquéreur peut agir contre les constructeurs, même si les désordres étaient connus lors de la vente ;
- une clause imprécise dans l’acte authentique ne suffit pas à réserver l’action au vendeur ;
- l’acte de vente doit traiter clairement le sort des recours, des assurances, des expertises et des indemnités ;
- l’exploitant non propriétaire ne bénéficie pas de l’action décennale, mais peut agir pour son préjudice propre sur le terrain de la responsabilité délictuelle.
Conclusion
En matière de vente immobilière, la connaissance d’un désordre ne ferme pas nécessairement la porte aux recours.
Mais elle impose une grande rigueur dans la rédaction de l’acte.
Pour le vendeur, l’acquéreur, le notaire, l’assureur ou l’avocat, la question n’est pas seulement de savoir si les désordres existent.
La vraie question est : qui pourra agir, contre qui, sur quel fondement, et pour obtenir quelle indemnisation ?
C’est souvent à ce stade que se joue l’efficacité future du recours.
30 avril 2026, Cour d'appel de Bordeaux, RG n° 25/03375
https://www.courdecassation.fr/decision/69f445accdc6046d472ec07e
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