Lorsque la surface réelle d’un bien immobilier ne correspond pas à celle prévue dans le contrat, l’acheteur est-il en droit de demander une diminution du prix?
Telle était la question que la Cour de cassation a tranché le 3 avril 2025 (n° 23-20.555).
Les faits sont relativements simples. Un promoteur vend un appartement en l’état futur d’achèvement (VEFA) à un acquéreur.
Ce dernier, constatant que la surface habitable du logement livré est inférieure à celle contractuellement prévue, assigne le vendeur en justice pour obtenir une réduction du prix.
Par un arrêt du 27 juin 2023, la cour d’appel de Chambéry donne gain de causse à l’acheteur et condamne le promoteur à lui verser une indemnité (CA Chambéry, 27 juin 2023, RG n° 21/00728).
Le promoteur se tourne vers la Cour de cassation, qui rejette son pourvoi.
En effet, la Cour d'appel a relevé que ni l’acte authentique, ni la procuration pour vendre ne mentionnaient précisément la surface du bien vendu. De plus, les plans annexés étaient difficilement lisibles.
En l’absence d’indications claires dans l’acte de vente, c’est donc logiquement le contrat de réservation qui a été retenu comme référence.
QUE RETENIR DE CETTE AFFAIRE ?
En premier lieu, on rappellera que les contrats de VEFA prévoient une clause de tolérance relative à la surface, laquelle ne peut être supérieure à 5%, soit 1/20e (article 1619 du code civil).
Dans cette limite, si la surface livrée est inférieure à la surface indiquée au contrat, l'acquéreur ne jouit d'aucun recours.
En deuxième lieu, l’acte de vente doit mentionner la surface de l’immeuble.
En l'espèce, l'appartement devait être d'une surface de 117 m², laquelle sera finalement de 105,03m², soit une différence de 10% !
En troisième lieu, la Cour de cassation n'a fait qu'appliquer l'article 1642-1 alinéa 1 et 2 du Code civil disposant que :
- "Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents."
- "Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer"
Autrement dit, le vendeur doit répondre des vices ou défauts de conformité apparents dans le délai d'un mois de la réception et si le vendeur prend l’initiative de réparer ces désordres, l’acheteur ne peut demander ni l’annulation de la vente, ni une réduction du prix.
En l'espèce, si le promoteur a été condamné à indemniser l'acheteur, c'est parce que le défaut de surface était supérieur à 5% et qu'il a toujours refusé de le réparer, que ce soit une réparation en nature (argent) ou par équivalent (des travaux d'aménagement par exemple).
En quatrième lieu, il ne faut pas omettre qu'une telle réparation n'empêche pas de demander en sus un dédommagement du préjudice de jouissance qui a pu découler du vice de construction ou du défaut de conformité (Cass. civ. 3e, 2 mars 2005, n° 03-19.208).
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