Construction

Défaut de conformité (accessibilité)

Un immeuble comprenant un local commercial au rez-de-chaussée a été construit sans respecter la volonté des maîtres de l'ouvrage, qui était que ce local soit accessible aux personnes handicapées. En effet, ce local avait été construit avec un seuil de 20 cm au niveau de l'entrée principale en empêchant l'accès aux personnes à mobilité réduite. Un expert judiciaire a été désigné qui a préconisé deux solutions : soit aménager le trottoir (ce qui nécessitait l'obtention de l'autorisation de la commune), soit rabaisser le plancher du local commercial. Malgré les conclusions du rapport d'expertise judiciaire, les maîtres de l'ouvrage ont préféré assigner en démolition / reconstruction et, bien évidemment, leur demande a été rejetée, solution que la Cour de Cassation a approuvée. Cass. 3ème civ. 21/06/2018, n° 17-15.897

 

Copropriété

Administration judiciaire provisoire

Par application de l'article 47 du Décret du 17 mars 1967, lorsqu'une copropriété est dépourvue de syndic, tout intéressé peut saisir le président du tribunal de grande instance sur requête, afin qu'il désigne un administrateur judiciaire provisoire ayant pour mission de convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic. C'est sur ce fondement qu'un copropriétaire a sollicité la désignation d'un administrateur judiciaire provisoire, car il contestait la désignation du syndic dont le mandat était, selon lui, entaché de nullité. Sa demande a été rejetée, au motif qu'aucune procédure n'avait été mise en œuvre pour faire constater la nullité du mandat de syndic, ce qu'a approuvé la 3ème Chambre de la Cour de Cassation. Cette solution semble évidente : en effet, la copropriété n'était pas dépourvue de syndic, puisqu'il en existait un, dont la validité du mandat était contestée. D'autre part, la simple saisine d'une juridiction n'a aucun effet suspensif des délibérations d'une assemblée générale : il faut qu'une décision de Justice annule la (ou les) délibération(s) contestée(s). Cette requête en désignation d'un administrateur judiciaire provisoire n'avait, donc, aucune chance d'aboutir... Cass. 3ème civ. 05/07/2018, n° 17-21.034

 

Constitution d'un Syndicat secondaire

Par application de l'article 27 de la Loi du 10 juillet 1965, lorsqu'un immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires des lots qui composent un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent décider de constituer un syndicat secondaire. Ce texte a d'ores et déjà donné lieu à une jurisprudence assez nourrie aux termes de laquelle, notamment :

     - son application est subordonnée à une séparation matérielle des bâtiments et non pas à une simple imbrication ;

     - la création d'un syndicat secondaire n'est pas possible dès lors qu'il n'existe pas de bâtiments indépendants dont le gros est distinct ;

     - tel est le cas quand l'unicité du gros œuvre empêche de constater l'existence de parties indépendantes et donc, l'existence d'immeubles séparés susceptibles de constituer un syndicat secondaire ;

     - il faut, donc, que les différents bâtiments comportent un gros œuvre « autonome » ;

     - tel n'est pas le cas de deux bâtiments desservis exclusivement par une cage d'escalier unique et formant un ensemble architectural unique dont l'entretien et la conservation nécessite une gestion commune ;

     - en revanche, deux corps de bâtiment sont matériellement séparés, même si la toiture et les murs de refend restent communs, dès lors que la partie de garage, différenciée par ses murs, créée une véritable séparation.

La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation vient apporter une nouvelle précision en énonçant que le fait qu'un garage relie différents bâtiments, que celui-ci soit accessible à tous et que des locaux techniques dudit garage desservent la Copropriété, n'implique pas que ces bâtiments perdent leur caractère distinct, indépendant, et permettant une gestion autonome : la constitution d'un syndicat secondaire reste possible. Cass. 3ème civ., 12/07/2018, n° 17-26.133

 

Droit des baux

Indemnisation des locataires à la suite d'un incendie

Rappelons que par application de l'article 1719 du Code civil, le bailleur est obligé d'assurer à ses locataires un jouissance paisible pendant la durée du bail et qu'il doit, en conséquence, indemniser ses locataires en cas de destruction du bien qui leur est loué. C'est sur ce fondement, qu'à la suite d'un incendie qui s'est déclaré dans une salle de spectacle et qui s'est propagé aux autres locaux, situés dans le même immeuble, que les locataires ont sollicité l'indemnisation de leurs préjudices.

Pour tenter de faire échec à cette réclamation, le bailleur avait pris soin de leur notifier la résiliation du bail, sur le fondement de l'article 1722 du Code civil qui dispose que « si pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ». En l'occurrence, l'origine de l'incendie étant indéterminée, la Cour d'Appel de Paris avait fait droit à l'argumentation du bailleur et l'avait exonéré de tout dédommagement. Cette décision a été censurée par la Cour de Cassation au motif que l'incendie qui se déclare dans les locaux d'un co-locataire et dont la cause n'est pas déterminée ne caractérise pas un cas fortuit et que le bailleur est responsable envers les autres locataires des troubles de jouissance consécutifs à l'incendie.

Nous pourrions gloser sur la définition du « cas fortuit » (que certains assimilent à la « force majeure », à savoir un évènement imprévisible, mais aussi irrésistible qui permet une exonération de responsabilité). On pourrait, aussi, plus simplement, en déduire que la Cour de Cassation préfère privilégier la « logique de l'assurance » : il n'y a aucune raison pour que les autres locataires touchés par les conséquences de cet incendie ne soient pas indemnisés par la Compagnie d'assurances du bailleur (à défaut de celle de la salle de spectacle)... Cass. 3ème civ., 12/07/2018, n° 17-20.696