Un célibataire, cariste, de 25 ans a fait l'acquisition d'un bien immobilier, au prix de 160 000 €, par une promesse synallagmatique de vente, aux termes de laquelle il a déclaré de ne pas avoir à recourir à un emprunt.
Cependant, le jour de la régularisation de la vente devant Notaire, il ne s'est pas présenté. Il s'est engagé, le lendemain, à payer une somme de 17 000 € aux vendeurs, et une autre de 10 000 € à l'Agent immobilier et cet engagement n'ayant pas été tenu, les vendeurs ont assigné l'acquéreur et l'Agent immobilier en indemnisation.
La Cour d'Appel d'Amiens a débouté les vendeurs de leur demande dirigée contre l'Agent immobilier au motif qu'ils étaient parfaitement informés de la situation de l'acquéreur et qu'ils étaient libres de ne pas contracter s'ils estimaient que les garanties offertes par celui-ci n'étaient pas suffisantes, l'Agent immobilier ne disposant pas de plus de moyens qu'un simple particulier pour contrôler la solvabilité réelle de l'acquéreur.
C'est cet Arrêt qui a été censuré par la Cour de Cassation, après avoir retenu que l'Agent immobilier n'avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties, ou les avoir mis en garde contre l'insolvabilité de l'acquéreur qu'il leur avait présenté.
Alors que cette obligation pesant sur l'Agent immobilier de s'enquérir de la solvabilité de l'une des parties au contrat est souvent invoquée à la suite d'un défaut de paiement des loyers par un locataire, il est intéressant de noter que celle-ci pèse, également, sur l'Agent immobilier dans le cadre d'une vente immobilière.
Par ailleurs, le préjudice consécutif au manquement par l'acquéreur de ses engagements est indemnisé par le montant de la clause pénale prévue au compromis de vente. Par conséquent, l'obligation pesant sur l'Agent immobilier de s'enquérir de la solvabilité de l'acquéreur est double : il s'agit tout à la fois de s'enquérir de la possibilité d'acquérir que de celle de s'acquitter du paiement de la clause pénale.
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