Devoir de conseil du notaire et bail commercial : la Cour de cassation élargit son obligation de vérification.

Un arrêt récent de la Cour de cassation (Cass. civ. 1ère, 17 juin 2026, n° 25-11.807) élargit sensiblement le devoir de conseil du notaire, avec des conséquences directes pour tous ceux qui envisagent un investissement locatif adossé à un bail commercial.

Les faits

M. et Mme J. acquièrent une villa en VEFA dans une résidence de tourisme. Le même jour, ils donnent le bien en bail commercial à la société qui exploite la résidence. Le bail comporte une clause par laquelle le locataire renonce à son droit à indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement.

Des années plus tard, les propriétaires délivrent congé sans offrir d'indemnité, en s'appuyant sur cette clause. L'exploitant conteste et obtient gain de cause : la clause de renonciation est jugée non écrite, et les propriétaires sont condamnés à verser l'indemnité d'éviction. Ils se retournent alors contre le notaire, le promoteur et l'agent immobilier.

La décision des juges du fond

La Cour d'appel de Bordeaux condamne le notaire et l'agent immobilier à garantir les propriétaires à hauteur de 70 % des sommes dues.

Le pourvoi du notaire

Le notaire conteste : n'ayant pas instrumenté le bail commercial, il estime ne pas être tenu de vérifier la validité d'une clause qu'il n'a pas rédigée, dès lors que celle-ci ne conditionne pas la validité de l'acte de vente lui-même. Il conteste également tout lien de causalité direct entre la faute alléguée et le préjudice invoqué.

La position de la Cour de cassation

La Cour rejette le pourvoi. Elle relève que le bail commercial était annexé au contrat de réservation, et que le notaire ne pouvait ignorer que la dispense d'indemnité d'éviction faisait partie des objectifs poursuivis par les acquéreurs. Dès lors, même sans avoir instrumenté le bail, le notaire était tenu de vérifier sa validité, celle-ci étant susceptible d'affecter l'efficacité de l'acte authentique au regard du but de l'opération dont il avait connaissance.

Sur le préjudice, la Cour retient que si les propriétaires avaient été informés de la portée réelle de leur engagement, ils auraient pu renoncer à l'acquisition en ne perdant que leur dépôt de garantie, ou poursuivre l'opération en toute connaissance de cause. La faute du notaire leur a donc fait perdre une chance de renoncer à l'achat — un préjudice réparable.

Ce qu'il faut en retenir

Cette décision confirme que le devoir de conseil du notaire ne se limite pas au seul acte qu'il rédige. Dès lors qu'un document annexe — bail commercial, règlement de copropriété, statuts de société — est indissociable de l'opération et de son objectif économique, le notaire doit en apprécier la validité, même s'il n'en est pas l'auteur.

 

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