Le bailleur qui n’a pas communiqué, dans le délai fixé par l’article R. 145-36 du Code de commerce ou dans le délai prévu au contrat, l’état récapitulatif annuel incluant la liquidation et la régularisation des comptes, n’est pas tenu de restituer les provisions versées par le locataire à bail commercial s’il justifie, le cas échéant devant le juge, de l’existence et du montant des charges exigibles.
C’est ce que vient de juger la 3ème chambre civile de la Cour de cassation dans un arrêt du 29 janvier 2026 (n° 24-16.270) publié au Bulletin.
L’article R. 145-36 du Code de commerce prévoit que la régularisation annuelle des charges récupérables donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans le délai prévu au contrat ou au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi, ou pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel.
La question se posait du sort de cette régularisation des charges (qui peut conduire à un solde positif ou négatif par compensation entre les charges réelles et les provisions versées) si le bailleur dépassait les délais réglementaire.
La question est tranchée par cette décision qui permet la reddition des comptes de charges devant le juge, le cas échéant, en cas de litige.
Sous la réserve, toutefois, du cours de la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil applicable à l’action en paiement des charges.
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