Le bail rural ne prend pas fin au décès du preneur. 

L'article L 411-34 du code rural et de la pêche maritime prévoit une transmission du bail aux ayants-droit en distinguant deux situations :

1. Le conjoint, le partenaire lié par un PACS, un ascendant ou un descendant du preneur a participé aux travaux sur l'exploitation au cours des cinq années antérieures au  décès : le droit au  bail lui est alors dévolu de plein droit. C'est la situation du dévolutaire privilégié.

2. Aucun des membres de la famille ne remplit la condition de participation aux travaux. Dans ce cas, le bail continue au profit des héritiers du preneur. Néanmoins, dans ce cas de figure, le bailleur peut  résilier le bail, en notifiant sa décision dans les 6 mois à compter du jour où le décès est porté à sa connaissance (et non plus à compter du jour du décès comme c'était le cas avant la loi d'avenir du 13 octobre 2014). La demande de résiliation n'est soumise à aucune règle de forme (courrier recommandé avec accusé de réception ou acte de Commissaire de justice), mais elle doit être impérativement adressée à TOUS les héritiers du défunt preneur.

Dans cette hypothèse, si, par méconnaissance de la situation exacte, le bailleur a notifié la résiliation du bail aux héritiers, mais que l'un d'eux s'avère être un dévolutaire privilégié, le bail continue malgré tout au profit de ce dernier (qui prime alors les autres ayants-droit). Il devra, bien évidemment, démontrer qu'il a participé aux travaux de façon directe et effective, cette participation aux travaux étant une question de fait.

C'est ainsi qu'une Cour d'appel refuse à la demanderesse la dévolution du bail à son profit au motif que, bien que partenaire liée par un PACS du défunt, elle ne rapportait pas la preuve d'une participation effective et continue, l'exploitant ayant eu recours, de façon massive, à des entreprises de travaux agricoles. De plus, elle exerçait une autre activité professionnelle sur laquelle elle n'a apporté aucune précision. La Cour de cassation n'a rien trouvé à redire et le bail est donc résilié (Cass. 3° civ., 18 févr. 2021, n° 19-26.265).

En cas de résiliation du bail (suite à la notification à tous les héritiers dont aucun n'a participé aux travaux au cours des cinq dernières années), la prise d'effet de cette résiliation diffère en fonction du délai séparant le congé de la fin de l'année culturale :

  • si la fin de l'année culturale est postérieure au décès de 9 mois au moins, la date d'effet est, au choix des ayants droit, soit la fin de l'année culturale en cours, soit la fin de l'année culture suivante,
  • dans le cas contraire, la date d'effet correspond à la fin de l'année culturale suivante.

En présence de plusieurs prétendants à l'exploitation du fonds loué.

L'article L 411-34 prévoit une régle de départage lorsqu'il y a plusieurs dévolutaires souhaitant exploiter et que l'un deux souhaite être le seul titulaire du bail.

Dans ce cas, il peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux lequel prendra en considération les intérêts en présence et l'aptitude des différents demandeurs, à la fois à gérer l'exploitation et à s'y maintenir.

Cette régle qui était explicite pour les dévolutaires dits "privilégiés" (c'est-à-dire ceux qui ont participé aux travaux au cours des 5 dernières années) vient d'être étendue aux héritiers du preneur ne remplissant pas cette condition (Cass. 3° civ., 9 janv. 2025, n° 23-13.878).

Particularisme des baux à long terme (18 ans ou plus).

Certains baux à long terme peuvent contenir une limitation au droit au renouvellement au profit des dévolutaires du bail à la suite du décès du preneur (article L 416-2 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime).

Une clause du bail peut stipuler que, en cas de décès du preneur et de transmission du bail aux membres de sa famille, ceux-ci ne pourront, à l'expiration dudit bail, exciper du droit au renouvellement : les dévolutaires poursuivent le bail en cours jusqu'à son terme, mais pas au-delà.

Exception dans l'exception :  au cas où le preneur décèderait moins de dix-huit mois avant l'expiration du bail, les membres de la famille pourront exciper du droit au renouvellement, pour une seule période de neuf années, sans pouvoir toutefois dépasser la date à laquelle le preneur décédé aurait atteint l'âge de la retraite retenu en matière d'assurance vieillesse des exploitants agricoles.

Exemple : le preneur est décédé le 22 décembre 2021. Un enfant, ayant participé aux travaux, se prévaut de la poursuite du bail, dont le terme est fixé au 31 décembre 2022 (soit moins de 18 mois après le décès). En théorie, il aurait pu bénéficier du droit au renouvellement pour une durée de 9 ans, soit jusqu'au 31 décembre 2031. Mais, l'âge du preneur se traduit par le fait qu'il aurait atteint celui de la retraite agricole en 2025. En conséquence, le bail prendra fin à la fin de l'année culturale 2025.