OAP et opération d'ensemble

Les orientations d'aménagement et de programmation sont fréquemment utilisées par le rédacteur des PLU. La compatibilité d’une autorisation d’urbanisme avec les orientations d’aménagement et de programmation (OAP) d’un plan local d’urbanisme (PLU) s’apprécie en procédant à une analyse globale des effets du projet sur l’objectif ou les différents objectifs d’une OAP, à l’échelle de la zone à laquelle ils se rapportent (Conseil d'État, 18 novembre 2024, n°489066). Certaines font cependant référence à la notion d'opération d'ensemble, et semblent exiger de ce fait la réalisation d'une traite d'un projet compatible avec les orientations.

 

OAP et opération d'ensemble : possibilité de fractionner l'opération par principe, impossibilité par exception

Selon le Conseil d'Etat, quand bien même l'OAP fait référence à la notion d'opération d'ensemble, une telle opération peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée, sauf mention du règlement ou justification par la conditions d'aménagement et d'équipement :

"3. Il résulte de ces dispositions que le plan local d'urbanisme (PLU) peut prévoir que les autorisations de construction au sein d'une zone à urbaniser seront délivrées, dans les conditions qu'il précise, lors de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble. Une telle opération peut ne porter que sur une partie seulement des terrains de la zone concernée, sauf si le règlement du PLU en dispose autrement ou si les conditions d'aménagement et d'équipement définies par ce règlement et par les orientations d'aménagement et de programmation (OAP) du PLU impliquent nécessairement que l'opération porte sur la totalité des terrains de la zone concernée." (Conseil d'État, 12 octobre 2026, n°505543)

 

OAP et opération d'ensemble : encore faut-il une mention claire dans l'OAP

Selon le Conseil d'Etat, la référence faite par une  OAP à un « schéma global cohérent de la zone » ne saurait être interprétée comme imposant une urbanisation d’un seul tenant, ni comme impliquant la production ou l’obligation de respecter un éventuel document, lequel n’est pas défini par le PLU, mais seulement comme imposant de ne pas compromettre un aménagement ultérieur des autres parcelles de la zone :

"5. Il résulte de ce qui a été dit au point 3 que dès lors que le règlement du PLU renvoie à l’OAP et que celle-ci prévoit expressément, s’agissant de la zone ouest du secteur 1AUc « chez les Guyots », la possibilité que l’opération d’aménagement d’ensemble soit réalisée en plusieurs phases, la référence faite par cette OAP à un « schéma global cohérent de la zone » ne saurait être interprétée comme imposant une urbanisation d’un seul tenant, ni comme impliquant la production ou l’obligation de respecter un éventuel document, lequel n’est pas défini par le plan local d’urbanisme, mais seulement comme imposant de ne pas compromettre un aménagement ultérieur des autres parcelles de la zone. Par suite, en jugeant que les conditions d’aménagement définies par l’OAP et le règlement du PLU étaient méconnues par le projet au motif que le dossier de demande de permis de construire, qui comportait pourtant un plan démontrant la compatibilité du projet avec les dispositions de l’OAP relatives aux voies et accès, ne permettait pas d’établir l’existence d’un schéma global cohérent de la zone, la cour administrative d’appel a entaché son arrêt d’erreur de droit." (Conseil d'État, 12 octobre 2026, n°505543)

 

OAP et opération d'ensemble : conseils pratiques

La tentation des services instructeurs de refuser une autorisation d'urbanisme au motif que le projet ne correspond pas à une opération d'ensemble est fréquente.

La jurisprudence est pourtant en sens contraire. La seule mention d'une opération d'ensemble dans l'OAP ne suffit pas à autoriser un refus sur cette seule base.

Certains refus peuvent en conséquence être surmontés par les porteurs de projet. Il y a lieu d'en tenir compte dans les études préalables, et d'envisager des recours si les conditions sont réunies.

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer et éviter les risques induits dans le cadre de votre projet et de vos opérations immobilières ;
  • Pour vous accompagner dans le traitement des difficultés ou litiges liés à l'obtention des autorisations d'urbanisme ;
  • Pour vous défendre, en particulier en cas de recours contre votre autorisation d'urbanisme ou de refus de vous la délivrer ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement votre projet en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et indemnitaires.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.