Vous avez gagné. Le tribunal vous a donné raison. Votre locataire doit être expulsé (Découvrir le Guide Complet de l'Expulsion : Cliquez-ici)

Pourtant, rien ne se passe. Le Préfet refuse l'intervention de la police. Vous êtes bloqué. Impuissant. Pendant ce temps, les impayés s'accumulent. Votre bien se dégrade peut-être. Pour vous, c'est la double peine.

Jusqu'à présent, l'indemnisation de l'État était un parcours du combattant. Un "droit théorique", selon le législateur lui-même…Et bien c’est terminé. Un nouveau décret (n° 2025-1052), publié début novembre, change les règles du jeu. Il renforce vos droits. En tant qu'avocat, je vous explique comment l'utiliser pour obtenir une réparation intégrale.

1. Ce qui change (vraiment) : de l'indemnisation "au rabais" à la réparation intégrale

Hier, la procédure était si « complexe et aléatoire » que de nombreux propriétaires abandonnaient. Les préfectures limitaient souvent l'indemnisation aux seuls loyers perdus.

Aujourd'hui, le décret balaie cette incertitude.

Il précise que l'indemnisation couvre tous les préjudices en « lien direct et certain avec la décision de refus ». Cette phrase est votre meilleure alliée. Elle ouvre la voie à une réparation complète, bien au-delà de la simple indemnité d'occupation.

 

2. La liste complète des préjudices : ce que l'État doit vous payer

C'est le cœur du nouveau décret. L'article R. 154-7 liste précisément ce que le Préfet doit vous rembourser. La liste est bien plus large qu'auparavant.

Sont désormais réparables :

  • Vos loyers perdus (et les charges locatives récupérables).
  • Les frais de remise en état du logement.
  • Vos frais d'huissier (commissaire de justice).
  • La taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
  • Votre perte de valeur à la revente (si ce refus vous a forcé à brader votre bien).
  • Vos frais liés à une vente impossible (pénalités de crédit-relais, par exemple).
  • Et surtout : Le "trouble dans les conditions d'existence". C'est la reconnaissance de votre préjudice moral. Votre anxiété. Vos tracas.

L'astuce d'avocat : ne vous contentez pas de l'ancien loyer. C'est une finesse juridique  mais qui est essentielle.

L'État ne peut plus se contenter de vous indemniser sur la base d'un ancien loyer, peut-être sous-évalué. Le nouveau décret précise que si le loyer prévu au bail « ne correspond pas à la valeur locative réelle du bien, le demandeur établit cette dernière par tout moyen ». (ex : évaluations immobilières).

En clair : si votre bien aurait pu être loué bien plus cher, nous demanderons une indemnisation basée sur le prix du marché actuel, et non sur l'ancien loyer.

 

2. Comment agir ? La procédure (enfin) clarifiée

a.  Le point de départ : quand l'État devient-il responsable ?

Votre droit à indemnisation démarre à une date précise:

  • Soit à la date de la décision explicite de refus du Préfet.
  • Soit, à l'issue d'un délai de deux mois si le Préfet garde le silence après votre demande d'intervention.

b. La procédure : du Préfet au Tribunal administratif

D'abord, la voie amiable : vous devez saisir le Préfet d'une demande d'indemnisation, en joignant toutes les preuves de vos préjudices. Le Préfet peut alors vous proposer une "transaction".

Attention au piège : Si le Préfet garde le silence pendant deux mois après votre demande d'indemnisation, cela vaut rejet.

C'est là que nous intervenons (En savoir plus sur la procédure : Cliquez-ici)

En cas de rejet, ou si le montant proposé est insuffisant, nous saisissons le Tribunal Administratif pour faire valoir l'intégralité de vos droits.

 

Ce décret est une arme. L'État ne peut plus refuser son aide sans en payer le prix fort.

Si le refus de la force publique est un droit pour l'administration, ce n’est pas sans conséquence, car l'indemnisation intégrale est un droit pour vous.

Lorsque l’Etat vous aura indemnisé, il se retournera contre votre ancien locataire pour se faire rembourser.

Vous n'êtes plus seul face au Préfet. Si vous êtes dans cette situation, l'heure n'est plus à l'attente, mais à l'action.

 

Si vous souhaitiez une consultation juridique à ce sujet : Contactez-moi

Maître Jérémie OUSTRIC

Avocat au Barreau de Montpellier

 

Réfs : Le décret