Bail commercial : quel rapport entre taxe foncière et valeur locative ?
Si le bailleur peut mettre à la charge du preneur la taxe foncière – à condition que le bail le mentionne expressément – cela n’est pas sans conséquence pour le bailleur plus tard !
Dans cette affaire, une locataire avait accepté le renouvellement de son bail commercial mais pas au prix proposé par le bailleur ; acceptation sur le principe mais non sur le prix selon la formule consacrée.
La locataire change d’avis et utilise pour cela ce que l’on appelle le droit d’option.
Autrement dit, elle renonce au renouvellement de son bail.
Dossier non terminé pour autant.
Il restait à déterminer le montant des sommes dues pour la période ayant précédé l'exercice de son droit d'option.
On parle alors d’indemnité d’occupation et non plus de loyers puisque le bail a pris fin.
Comment est chiffrée cette indemnité d’occupation ?
L’indemnité d’occupation est fixée à la valeur locative, qui est notamment déterminée au regard des obligations respectives des parties.
Sur la détermination des obligations respectives des parties, la question de la taxe foncière revient sur la table.
Pour le bailleur,
- L’indemnité d'occupation due par le preneur lors de l'exercice de son droit d'option est statutaire et s'établit au montant de la valeur locative en renouvellement.
- En conséquence, la valeur locative à retenir doit inclure les avantages accordés au preneur.
Pour le locataire,
- Sauf disposition expresse, le paiement de la taxe foncière est à la charge du bailleur.
- Donc en mettant la taxe foncière à la charge du locataire, le bailleur s’est déchargé d’une obligation qui lui incombe en principe.
- Cela est légal ; là n’est pas la question.
- Toutefois, cela entraine une diminution de la valeur locative.
Solution de la Cour de cassation :
Si le bail met à la charge du locataire, sans contrepartie, le paiement de la taxe foncière qui incombe normalement au bailleur, ce transfert constitue un facteur de diminution de la valeur locative à laquelle doit être fixée l'indemnité d'occupation statutaire
Les avantages contractuels ne sont pas sans conséquence.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 29 janvier 2026, n° 24-17.227, publié au bulletin
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
Sous-traitance en droit immobilier
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NB : cet article n’est pas généré par l’IA
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