Par deux arrêts rendus le 7 janvier 2026 (Cass. com., 7 janv. 2026, n°23-22.723 et 24.13.163), la chambre commerciale de la Cour de cassation opère une clarification décisive du régime de responsabilité applicable à la société Airbnb en matière de sous-location illicite. En refusant à la plateforme la qualité d’hébergeur au sens de la Loi pour la Confiance dans l’Economie Numérique (LCEN), la Haute juridiction consacre une analyse exigeante du rôle des plateformes numériques et renforce, corrélativement, la protection des bailleurs confrontés à des pratiques de location de courte durée non autorisées.

Ces décisions s’inscrivent dans un contexte de tension persistante sur le marché du logement, marqué par la multiplication des contentieux relatifs à la sous-location via des plateformes en ligne de type Airbnb, en particulier dans les zones urbaines et touristiques.

Elles traduisent également une évolution jurisprudentielle plus large, tendant à une responsabilisation accrue des opérateurs numériques dès lors que ceux-ci excèdent le rôle de simples intermédiaires techniques.

Le cadre juridique applicable est double :

  • d’une part, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 pose le principe de l’interdiction de la sous-location sans l’autorisation écrite et préalable du bailleur. Cette règle, d’ordre public, vise à préserver l’équilibre contractuel du bail et à garantir au propriétaire la maîtrise de l’occupation de son bien. Sa violation expose le locataire à des sanctions civiles substantielles, incluant la restitution des loyers perçus en fraude des droits du bailleur, indépendamment de toute faute de ce dernier.
  • d’autre part, la Loi du 21 juin 2004 pour la Confiance dans l’Economie Numérique (LCEN) institue un régime spécifique de responsabilité en faveur des hébergeurs de contenus en ligne, fondé sur l’idée que ceux-ci ne sauraient être tenus pour responsables d’activités illicites dont ils n’ont ni la connaissance ni le contrôle.

La difficulté tient alors à la qualification du rôle joué par les plateformes de location de courte durée, lesquelles se situent à la frontière entre l’hébergement de contenus fournis par des utilisateurs et l’intervention active dans la mise en relation contractuelle.

Les deux affaires soumises à la Cour de cassation illustrent de manière exemplaire cette problématique :

  • dans la première, une locataire d’un logement social avait procédé, par l’intermédiaire de la plateforme Airbnb, à la sous-location répétée de son appartement situé dans une zone touristique. Le bailleur social avait sollicité la condamnation solidaire de la locataire et de la société Airbnb au remboursement des sommes perçues au titre des sous-locations illicites. Si les juges du premier degré avaient accueilli cette demande, la cour d’appel avait écarté la responsabilité de la plateforme en lui reconnaissant la qualité d’hébergeur, estimant qu’elle ne faisait que mettre à disposition un outil technique permettant la publication d’annonces.
  • dans la seconde affaire, portant sur la sous-location non autorisée d’un logement privé situé à Paris, les juges du fond avaient, au contraire, retenu la responsabilité de la société Airbnb, considérant que son intervention excédait le simple stockage de contenus. La plateforme avait été condamnée non seulement à restituer les loyers perçus par la locataire, mais également à reverser les commissions encaissées à l’occasion des transactions litigieuses.

Confrontée à ces solutions divergentes, la Cour de cassation était appelée à se prononcer sur la question centrale de la qualification juridique d’Airbnb au regard de la LCEN. Pour ce faire, elle s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne, selon laquelle seul peut être qualifié d’hébergeur l’opérateur qui se limite à fournir un service purement technique, automatique et passif de stockage et de mise à disposition de données, sans jouer un rôle actif de nature à lui conférer une connaissance ou un contrôle des contenus.

Appliquant ces principes, la Haute juridiction relève alors que la société Airbnb ne saurait être regardée comme un intermédiaire neutre.

En effet, elle constate que la plateforme encadre strictement les conditions de publication des annonces, impose des règles contractuelles détaillées aux utilisateurs, intervient dans le processus de réservation et de paiement, et se réserve la faculté de vérifier le respect de ces règles.

Elle souligne également le rôle joué par les mécanismes de valorisation des offres, tels que l’attribution du statut de « superhost », lesquels influencent directement la visibilité des annonces et le comportement des utilisateurs.

Ces éléments caractérisent ainsi selon la cour, une immixtion active de la plateforme dans la relation entre les hôtes et les voyageurs. En exerçant un pouvoir d’organisation, de contrôle et de promotion des offres, Airbnb acquiert une connaissance effective des contenus diffusés et participe à leur mise en marché. Une telle implication est incompatible avec la qualité de simple hébergeur telle que définie par la loi du 21 juin 2004.

La conséquence juridique de cette qualification est majeure. Privée du bénéfice du régime d’exonération de responsabilité, la société Airbnb peut désormais voir sa responsabilité civile engagée lorsque sa plateforme est utilisée pour des sous-locations illicites. Elle peut dès lors être condamnée à restituer les loyers indûment perçus ainsi que les commissions qu’elle a elle-même encaissées, indépendamment de la responsabilité personnelle du locataire.

Au-delà du cas d’espèce, ces arrêts traduisent une volonté affirmée de la Cour de cassation de replacer les plateformes numériques face à leurs responsabilités économiques et juridiques. Ils s’inscrivent dans un mouvement de fond visant à éviter que la qualification d’hébergeur ne soit détournée pour neutraliser toute responsabilité, alors même que l’opérateur joue pourtant dans les faits un rôle structurant dans la transaction.

Pour les bailleurs, cette jurisprudence constitue un outil contentieux renforcé, en particulier dans les zones soumises à une forte pression immobilière. La condamnation in solidum d’Airbnb leur garantit une solvabilité certaine dans le recouvrement du montant des condamnations.

Pour les plateformes, elle impose une réflexion approfondie sur leurs modèles économiques et leurs mécanismes de contrôle, sous peine d’une exposition accrue au risque judiciaire.

Virginie Audinot, Avocat
Barreau de Paris
Audinot Avocat
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