Lorsqu'un propriétaire souhaite mettre un local à disposition pour une durée limitée, deux mécanismes juridiques sont souvent envisagés : le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire.
Souvent confondus, ces contrats obéissent pourtant à des régimes juridiques distincts, avec des conséquences importantes pour le bailleur, comme pour le locataire.
Cet article vous propose un comparatif juridique clair entre ces deux modes d'occupation afin de vous aider à choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
1. Le bail dérogatoire (ou le bail de courte durée)
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Définition et fondement juridique
Le bail dérogatoire, également appelé bail de courte durée est prévu par l'article L145-5 du Code de commerce. Il n'est pas soumis au statut des baux commerciaux.
Il permet aux parties de déroger temporairement au statut des baux commerciaux pour "tester" leur relation locative. Ainsi, le bailleur ne s'engage pas à long terme et le locataire peut vérifier que l'emplacement du local lui convient pour l'exercice de son activité.
Ce type de bail est fréquemment utilisé pour :
- un test d'activité ;
- une installation provisoire ;
- ou dans l'attente de la conclusion d'un bail commercial.
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Durée maximale
La durée totale du bail dérogatoire est strictement limitée à 3 ans, renouvellements et baux successifs inclus.
Cette durée maximale est impérative : elle ne peut être contournée, ni prolongée par la conclusions de plusieurs contrats successifs.
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Risque de requalification en bail commercial
A l'issue du délai de 3 ans, le bail dérogatoire peut être automatiquement requalifié en bail commercial si :
- le locataire se maintient dans les lieux pendant un mois après l'expiration du bail, sans opposition du bailleur ;
- le bail dérogatoire est renouvelé pour une durée supérieure à 3 ans ;
- un nouveau bail est conclu sans respecter les dispositions légales.
La requalification entraîne alors l'application du statut des baux commerciaux : durée de 9 ans, droit au renouvellement, indemnité d'éviction...
2. La convention d'occupation précaire (ou bail précaire)
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Définition et fondement juridique
La convention d'occupation précaire, aussi appelée bail précaire est régie par l'article L145-5-1 du Code de commerce. Elle n'est pas soumise au statut des baux commerciaux.
Contrairement au bail dérogatoire, elle repose sur un motif de précarité objectif et indépendant de la volonté des parties, qui justifie une occupation incertaine des locaux.
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Absence de durée maximale
La convention d'occupation précaire ne prévoit aucune durée légale maximale. La courte durée ne constitue pas non plus un indice de précarité.
Sa validité dépend exclusivement de l'existence réelle du motif de précarité.
Exemples de motifs admis :
- projet de démolition ou de restructuration ;
- attente d'une expropriation ;
- situation administrative incertaine ;
- circonstances économiques ou juridiques temporaires.
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Conditions strictes de validité
Pour être valable, le bail doit impérativement prévoir que :
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l'occupation du locataire est fragilisée par des circonstances exceptionnelles ;
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ces circonstances sont indépendantes de la volonté des parties.
La contrepartie financière est généralement inférieure au prix du marché.
A défaut de caractériser un motif de précarité, le contrat encourt un risque de requalification en bail commercial.
Pourquoi se faire accompagner par un avocat ?
Le choix entre un bail dérogatoire et un bail précaire est stratégique. Une erreur de qualification ou une rédaction imprécise peut entraîner :
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une requalification en bail commercial ;
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des obligations lourdes pour le bailleur ;
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un contentieux coûteux.
L'accompagnement par un avocat permet de :
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analyser la situation factuelle et juridique ;
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choisir le type de contrat adapté ;
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rédiger un acte sécurisé ;
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limiter les risques de requalification.
Vous envisagez de conclure un bail de courte durée ou une convention d'occupation précaire ?
Je vous accompagne dans la rédaction, l'analyse et la sécurisation de vos contrats.
Maître Emma CHOLET
Avocate au Barreau de Bordeaux
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