Le contentieux relatif à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) fait régulièrement intervenir des sociétés civiles de construction vente (SCCV), des sociétés civiles de construction vente qui ont la particularité d’être constituées pour la construction de plusieurs immeubles et parfois d’un seul. La problématique pour les acquéreurs de VEFA, bien qu’il y ait des garanties (notamment d’achèvement), est le sort de cette société après l’opération de VEFA. Parfois, les sociétés ne sont pas solvables et liquidées.

Les associés de la SCCV ont une responsabilité particulière. Aux termes de l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation, « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés.

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé. »

Les tiers acquéreurs peuvent donc se retourner contre les associés de la SCCV mais il s’agit d’une responsabilité dite subsidiaire

Recours contre les associés: il existe une condition préalable à la mise en cause de la SCCV.

Comprendre la responsabilité des associés de la SCCV

En effet, il faut une mise en demeure préalable restée infructueuse de la SCCV en vertu de l’article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation (attention, solution différente en cas de procédure de liquidation judiciaire): « Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux. 

Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés. 

Les associés ne peuvent être poursuivis à raison des obligations résultant des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, reproduits aux articles L. 261-5 et L. 261-6 du présent code, qu’après mise en demeure restée infructueuse adressée à la société si le vice n’a pas été réparé, ou adressée soit à la société, soit à la compagnie d’assurance qui garantit la responsabilité de celle-ci, si le créancier n’a pas été indemnisé. »

Obtention d’un titre exécutoire à l’égard de la SCCV (jugement par exemple)

Il est opportun d’assigner tous les associés car chaque associé est responsable à proportion de ses droits sociaux (L. 211-2)

Dissolution de la SCCV: Malgré la dissolution, les créanciers peuvent poursuivre les associés (sous réserve de ce qui est mentionné plus haut dans le présent tableau, notamment la mise en demeure préalable de la SCCV).

Prescription de l’action contre les associés de la SCCV: Article 1859 du Code civil : 5 ans

Vérifications: 

–                Attention à l’articulation des actions (par exemple, action en résolution avec la mise en cause d’une garantie financière)

–                Possibilité de mise en œuvre d’une garantie financière :

–                Garantie extrinsèque d’achèvement prenant les formes mentionnées à l’article R. 261-21 du Code de la construction et de l’habitation

–                Garantie extrinsèque de remboursement (L. 261-11 du Code de la construction et de l’habitation)

–                Possibilité pour le garant de faire nommer un mandataire ad hoc (par ordonnance sur requête) en cas de défaillance financière (il conviendra de mettre en œuvre sa garantie selon les conditions contractuelles)

–                Possibilité de solliciter l’assureur de la SCCV dans certains cas (exemple, garantie décennale)

–                Les associés personnes morales de la SCCV peuvent également tomber en liquidation judiciaire (ne pas hésiter à surveiller les sociétés et associés pendant l’opération de construction pour être en mesure de réagir rapidement)