La situation est classique en pratique rurale : un bien donné à bail est détenu en indivision — souvent à la suite d’une succession — et les indivisaires entendent y mettre fin. Non pas au bail, qui se poursuit, mais à l’indivision elle-même, par la voie d’une licitation du bien.

Dans ce contexte, une question revient  : le preneur en place peut-il faire valoir son droit de préemption et, ce faisant, s’interposer dans l’opération ?

L’analyse, à première vue intuitive, appelle en réalité une réponse nuancée, et souvent contre-intuitive.

Le droit de préemption strictement conditionné

Le droit de préemption du preneur, tel qu’organisé par l’Article L.412-1 du Code rural et de la pêche maritime, suppose l’existence d’une aliénation à titre onéreux.

Autrement dit, le preneur ne dispose pas d’un droit général d’intervention sur le bien loué. Il bénéficie d’un mécanisme précis : un droit de substitution dans une opération de vente. La doctrine le souligne de manière constante : ce droit est étranger aux mutations qui ne présentent pas de caractère translatif, notamment celles qui sont purement déclaratives (JurisClasseur Notarial Formulaire, V° Préemption, Fasc. 300, § 7).

C’est là que se situe le cœur du raisonnement.

Le partage, en effet, ne constitue pas une aliénation au sens juridique du terme. En vertu de l’Article 883 du Code civil, il présente un effet déclaratif : chaque indivisaire est réputé avoir toujours été propriétaire des biens qui lui sont attribués.

Dans cette logique, la doctrine en déduit sans ambiguïté que le droit de préemption du fermier est exclu en matière de partage et d’opérations équivalentes (JurisClasseur précité, § 9). La jurisprudence de la Cour de cassation est, sur ce point, parfaitement constante.

Ainsi, tant que l’opération relève du partage, le preneur est juridiquement extérieur à la redistribution des droits entre indivisaires.

La licitation constitue toutefois une opération hybride, à la frontière entre partage et vente. Tout l’enjeu consiste alors à en déterminer la nature juridique.

La doctrine opère ici une distinction essentielle :

  • lorsque la licitation profite à un tiers, elle équivaut à une vente,
  • en revanche, lorsqu’elle intervient au profit d’un indivisaire, elle demeure une modalité du partage (JurisClasseur précité, § 10).

Cette distinction, technique en apparence, emporte des conséquences décisives.

1/ Adjudication au profit d’un indivisaire : le fermier écarté

Lorsque l’adjudication bénéficie à l’un des indivisaires, l’opération conserve son caractère déclaratif. Elle ne constitue pas une aliénation à titre onéreux au sens de l’Article L.412-1 du Code rural et de la pêche maritime.

La conséquence est nette : le droit de préemption du preneur est exclu

Et ce, quelle que soit la configuration familiale.

Il est essentiel d’insister sur ce point. En pratique, la tentation est grande d’introduire une distinction selon les liens de parenté — par exemple lorsque l’adjudicataire est un oncle du preneur, lui-même fils d’un coïndivisaire. Mais la doctrine est formelle :

« la qualité de parent ou allié du fermier […] n’y change rien » (JurisClasseur précité, § 10).

Ce n’est pas la proximité familiale qui gouverne la solution, mais la nature juridique de l’opération.

2/ Adjudication au profit d’un tiers : le retour du droit de préemption

À l’inverse, si la licitation profite à un tiers à l’indivision — par exemple un cousin qui n’est pas lui-même indivisaire — l’opération bascule dans le champ des aliénations à titre onéreux.

Dans ce cas, le droit de préemption du preneur est, en principe, ouvert.

Il convient toutefois de rappeler que ce droit ne confère aucune priorité dans les enchères elles-mêmes : le preneur n’intervient qu’a posteriori, par voie de substitution à l’acquéreur.

La ligne de partage est donc parfaitement tracée :

  • licitation interne à l’indivision → exclusion du droit de préemption
  • licitation au profit d’un tiers → réouverture du droit de préemption

Cette distinction, purement juridique en apparence, revêt en pratique une portée stratégique considérable. Elle conditionne la capacité du preneur à intervenir dans l’opération, mais également la manière dont les indivisaires peuvent organiser la sortie d’indivision.

Le droit de préemption du fermier, aussi protecteur soit-il, n’a pas vocation à s’immiscer dans les opérations de partage. Tant que la licitation demeure interne à l’indivision, le preneur se trouve, en réalité, privé de tout levier juridique.

Ce n’est que lorsque l’opération revêt les caractères d’une véritable vente — c’est-à-dire en présence d’un tiers acquéreur — que le mécanisme de préemption retrouve son efficacité.

En définitive, plus que le statut du preneur ou les liens familiaux en présence, c’est bien la qualification de l’opération qui commande l’ensemble du régime.