商业租赁合同，又称商业租约，是一种商业合同。其目的是为商人开展其商业、手工业或工业活动而进行的房地产租赁提供保护。实践中最常见的商业租赁合同为3-6-9租赁合同。该合同的租期为9年。除法律规定的特殊情况以外，房东只能在9年以后提出解约，而承租人可以在第3年，第6年和第9年提出解约，且不需要为解约提供理由。

企业在经营的过程中，会遇到各种的变化，比如公司迁址，转让，停业等各种原因导致转让其商业租赁权。今天我们就来为您解释什么是商业租赁权，怎么对商业租赁权进行估价，以及在转让中需要特别注意什么问题。

商业租赁合同是一个长期、复杂的商业合同，一旦签订不能轻易取消。无论是签订商业租赁合同，还是签订商业租赁权的转让合同，请联系商法领域的律师为您提供法律帮助，以保证您的交易安全。

  • 什么是商业租赁权(什么是droit au bail)
  • 商业租凭权的估价
  • 商业租凭权的转让程序

什么是商业租赁权（什么是droit au bail）

商业租赁权一般是商业资产（fonds de commerce）的一个组成部分。它代表了商业租赁合同赋予承租人的权利（使用商铺的权利、续约权、驱逐补偿等）。企业的经营者可以决定出售其商业资产的所有组成部分，如招牌、客户、生产工具和商业租赁权。他也可以决定单独转让其商业租赁权。当企业单独出让其商业租赁权时，就称之为商业租赁权的转让。

我们首先来看，在转让商业租赁权的情况下，如何对租赁权进行估价。

商业租赁权的估价

原则上，租赁的转让可以是有偿的，也可以是无偿的。然而在大多数情况下，由于商业租赁权是商业资产的组织部分，具有资产价值，因此将以有偿的方式进行转让。

而商业租赁权的价值是如何确定的呢？

我们通常根据租赁合同中约定的租金（loyer）和杂费(charges)的数额，与附近的租赁市场价格相比较，最终确定商业租赁权的价格。

通常来说，如果租金低于周围的租赁市场价格，则租赁权的价值会更高。反之，如果租金高于周围的租赁市场价格，那么租赁权的价值就会降低。

基于以上原则，商业租赁权的估值一般采用所谓的 "租金节约 "法。

举例

商业租约A：年租金为100,000欧元，两年前续约，因此还有7年的期限。

假设根据周围的租赁市场价格，该房屋的市场租金价值为每年120,000欧元。

该房屋市场价格和实际租赁价格之间的差异为：120,000欧元- 100,000欧元 = 20,000欧元。

这就意味着与周围的租赁市场相比，这个房屋的租户每年能够节省大约两万欧元的租金。

以7年剩余租赁期来计算，该商业租赁权的价值约为：每年节约的租金（20,000欧元）x 7= 140,000欧元。

当然，这只是一个纯粹的理论计算，得到的只是一个初步的基准数字。我们还需要综合许多其他因素，以最终确定转让价格。

比如说，在此基础上，我们会考虑供求比例。在一条繁忙、人流量很大，很难找到空房的街道上，商业租赁权的价格必然高于没有什么人流量的街道。

另外，我们需要考虑商业租赁合同的法律特征，特别是出租人和承租人之间的义务平衡。

在这一点上，租赁的目的条款至关重要：能够进行"所有贸易 "的租赁合同比有指定具体使用目的的租赁更有价值。因为前者的承租人有更多机会找到买家。

例如，让我们假设有三个买家感兴趣：一个服装、一个餐馆老板和一个银行。能够进行"所有贸易 "的租赁合同的承租人能够提高租赁权的出售价格，并选择出价最高的人。

而相反，如果商业租约只允许进行服务销售，其承租人只有一个候选人，因此在价格谈判方面的回旋余地很小。

最后，与任何财产一样，店铺的物理特征对确定转让价格也很重要。我们会对商店的可用面积、商店窗户的宽度、房舍的状况、翻新工程、是否有院子、地窖等感兴趣，所有这些在确定销售价格时自然会被考虑在内。

 

商业租凭权的转让程序

1. 出租人同意

在法国法中，商业租约（bail commercial）的转让与商业资产(fonds de commerce)的转让之间存在着很大的区别：根据法国《商法典》的规定，房东可以禁止单独的租赁权转让，而如果承租人转让其商业资产，房东则没有权利禁止承租人将租赁权放在商业资产中一起转让。

法国几乎所有的商业租约都包含一个禁止单独转让租约的条款，这意味着在承租人在转让租约之前必须获得出租人的同意。

在实践中，承租人通常会给出租人提出一个候选买方，并说明其将进行的营业活动。如果出租人原则上同意，承租人就会作为卖方与买方签署转让租赁权的承诺合同。该承诺合同须以出租人的同意为先决条件。只有在正式获得出租人的同意后才能签订最终转让合同。

这里需要特别注意续租的问题。法国《商法典》第L.145-8条规定，企业须在租赁期满或续租前的3年内有效经营，承租人才能够援引续租权。也就是说，如果企业在续租前三年内没有进行有效的经营活动，租约到期后，出租人可以拒绝续约，并且不支付驱逐补偿。

因此，在购买快到期租约时，租约的购买方必须从出租人那里获得到期续约的承诺。否则，购买者将无权续约，并可能在租赁期满后被驱逐，而没有驱逐的补偿。

2. 改变在商业租赁合同中规定的房屋用途

在商业租赁权的转让中，买方并不接管卖方的业务，也不接管客户，更不接管招牌。这意味着在绝大多数情况下，租约的转让伴随着营业活动的改变，买方从事的营业活动与卖方的营业活动不同。

这一点非常重要，在准备转让租约与出租人的谈判中，往往需要提出修改在租约中规定的房屋用途条款。

法国《商法典》规定了两种改变租约中规定的房屋用途条款的方式：

  • 当主要活动不变，只是增加一个相关和补充活动时，部分改变房屋用途（《商法典》L.145-47）。
  • 当活动完全改变时，完全改变房屋用途（《商法典》第145-48条及以下条款）。

法国《商法典》严格限制对房屋用途的改变。

在租赁权的转让的实践中，当事人会直接与出租人进行谈判。谈判过程是双方实力的博弈。大多数时候，谈判的结果要么是出租人要求增加租金，要么是出租人要求受让人提供赔偿金（相当于门槛费），或者两者都是。

显然，出租人的要求越高，商业租赁权的价值损失就越大，这可能会对最终转让价格产生影响。

我们假设买卖双方最初谈判的转让价格定为10万欧元。如果出租人以买方支付给出租人3万欧元为条件，授权该交易并允许买方所要求的活动变更。那么买方很可能会去找卖家谈判，要求降价3万欧元。因此，商业租赁权的转让是一个真正的三方谈判，其中出租人的立场是决定性的。

3. 转让租赁权的承诺

一旦买卖双方确定了商业租赁权的转让价格，并从出租人那里获得了原则性交易授权，并允许改变房屋用途，买卖双方的协议就需要正式化。

在实践中，通常遵循两个步骤：首先，签订转让租赁权的承诺合同；其次在先决条件得到满足后，签订最终转让合同。无论是转让租赁权的承诺合同，还是最终转让合同，都是非常复杂的。其复杂性不仅仅涉及合同条款，还涉及众多法律条款，为了保证您合同的有效性，保护您的交易安全，您需要聘请商法领域的律师为您拟定相关合同。

4. 最终转让合同和完成商业租赁权转让的手续

一旦所有先决条件得到满足，各方就可以着手签署租赁权的最终转让合同。

转让合同必须是书面形式。在签署之后，双方必须根据法国《民法典》第1690条的规定，通知出租人。否则该转让将无法对出租人执行，受让人将被视为无权占用者。

另一个强制性的手续是，签署最终转让合同一个月内，买方需要向租用房屋所在地的税务局登记，并缴纳登记费。

对卖方而言，如果转让商业租赁权意味着他的营业活动的结束，他需要到商事法院注销其公司。

与商业资产的转让不同，商业租赁权的转让不需要在BODACC或法律公报上公布转让情况。

另须注意，在转让商业租赁权的交易中，法律不强制对交易资金进行代管（如委托律师进行代管），但在卖方有大量债务和注册债权人的情况下，建议对交易资金进行代管。

如果您准备签订商业租赁合同，或者准备买卖商业租赁合同，请联系商业法领域的律师为您提供法律帮助，以保障您的交易安全及合同有效性

Cabinet JIANG Chen Avocat位于法国巴黎。律所创建人江晨律师拥有法国法学博士学位，及中法两国的律师执照，具有20多年的执业经验。可以用中文、法语及英语进行交流。帮助中国企业克服在法国投资可能遇到的法律问题和语言障碍，为您在法国投资保驾护航。

专业领域：法国和中国公司法、商法、税法。

 

JIANG Chen

邮箱：chen.jiang@avocat.fr

网页：https://www.chen-avocat.com/?lang=zh

LinkedIn：https://www.linkedin.com/in/chen-jiang-483bab9a/

该文章仅供参考。鉴于法律的不断更新，本律师事务所不能保证本文中所有信息仍然有效。本律师事务所不为本文所包含的不准确或过时的条款承担责任。如有疑问，可通过邮件联系律师事务所。