在法国，商业租赁合同(Bail commercial)是指房屋的所有人将租赁物交付给商业、工业或手工艺活动的承租人使用、收益，承租人支付租金的双方合同。我们将从以下几个方面来简单介绍商业租赁。

  • 谁可以签订商业租赁合同？

  • 商业租赁合同的几种类型

  • 商业租赁合同的基本要素

  • 商业租赁合同是否可以约定承租人放弃其每3年的解约权？

 

谁可以签订商业租赁合同？

首先，承租人需要是商业、工业或手工艺活动者：

- 承租人如果从事商业或工业活动，需要在贸易和公司注册处（RCS）登记注册；

- 承租人如果从事手工艺活动，需要在Répertoire des métiers登记。

其次，承租人在商业租约所涵盖的场所进行的活动必须是真实的。

 

商业租赁合同的几种类型

369商业租赁合同

商业租赁合同通常也被称为369商业租赁合同，或者369租约。根据法国《商法典》第L.145-4条的规定，商业租赁合同的最低短期限为9年。承租人每3年有一次提出解约的机会。即从签订商业租约起第3年，第6年和第9年提出解约，因此这种商业租赁合同/租约又称369 商业租赁合同/租约。

369商业租约虽以9年为限，但它可以无限制地续约。即每9年可以续约，续约的次数并没有限制。

根据《商法典》第L.145-5条的规定，如果双方希望签订期限较短的租约，可以救助于商业租赁的例外，也被称为不稳定的租赁。

商业租赁的例外，也被称为不稳定的租赁（bail précaire），其特点是：

- 短期租赁，最长期限为36个月，即3年。

该种租约对承租人的好处在于，承租人可以在签订长期合同之前，通过短期租赁来判断一个地点是否真的适合其商业活动。

我们将在另一篇文章中解读不稳定租赁（bail précaire）的优缺点。

 

商业租赁合同的基本要素：

  • 出租人和承租人的身份

  • 确定租凭场所

  • 租约的期限

  • 租赁的目的

  • 租金和租金调整的条件

  • 费用和工程的分配

  • 合同双方各自的义务

 

商业租赁合同是否可以约定承租人放弃其每3年的解约权？

虽然369商业租赁中承租人每3年有解约的权利，但由于租赁双方中房东通常处于比较强势的地位，在以往的租约中常见承租人放弃3年解约权的条约。

为了解决这一问题， 2014年6月18日的Pinel法对此作出了规定，禁止在商业租约中约定承租人放弃其每三年的解约权。

但该项禁止规定对以下情况例外：

- 为单一用途建造的房屋；

- 专门作为办公室使用的房屋；

- 税法典第231 ter条第3项第3点中提到的仓储场所；

- 租期超过9年的商业租约。

对以上几种情况，合同双方可以规定一个确定的合同期限并取消三年一次的解约权。

 

希望以上的介绍能够帮助您对商业租赁合同（bail commercial）有一个简单的了解。

商业租赁合同（bail commercial）本身由各种复杂的条款和法律术语组成，在实践中由商业租赁合同引起的纠纷多不盛数。非商业法领域的律师面对商业租赁合同都往往束手无策。在您签订商业租赁合同以前，您需要寻求有经验的商业法律师的帮助，帮助您起草合同，或者帮助您审阅合同，以避免对您不利的条款，或者无效合同。最大程度上避免您诉讼的风险。

如果您准备签订商业租赁合同，或者准备买卖商业租赁合同，请联系商业法领域的律师为您提供法律帮助，以保障您的交易安全及合同有效性

Cabinet JIANG Chen Avocat位于法国巴黎。律所创建人江晨律师拥有法国法学博士学位，及中法两国的律师执照，具有20多年的执业经验。可以用中文、法语及英语进行交流。帮助中国企业克服在法国投资可能遇到的法律问题和语言障碍，为您在法国投资保驾护航。

 

JIANG Chen

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