Le 16 avril 2026, la Cour de cassation a rendu une décision clé en droit locatif : le congé devient caduc en cas de décès (Cass. civ. 3, 16 avr. 2026, 24-13.191) !

La queston est d'importance et inédité : le décès du bénéficiaire désigné dans un congé pour reprise, intervenu avant l’expiration du délai de préavis, prive ce congé de tout effet.

Cette décision met fin à une incertitude pratique importante concernant la transmission du congé aux héritiers du bailleur.

Bref résumé des faits : un congé valable… devenu inefficace

Dans cette affaire, une bailleresse avait délivré un congé pour reprise de son logement, dans le respect des règles légales.
Cependant, elle décède avant la fin du délai de préavis de six mois. Ses héritiers, devenus propriétaires du bien, entendent alors reprendre le logement en se fondant sur le congé initial.

Refus catégorique de la Cour : le congé ne survit pas au décès de son bénéficiaire.

Pour statuer, la Cour de cassation interprète strictement l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, car elle considère que les conditions de la reprise s’apprécient exclusivement en la personne du bénéficiaire désigné.

Autrement dit, le congé pour reprise afin d'habiter dans le bien est attaché à la seule personne du bailleur, sans pouvoir bénéficier à ses ayants-droits. Le bail a été conclu entre le bailleur et le locataire, et non les héritiers du bailleur.

En outre, le bien immobilier appartient au bailleur lors de la demande de congé, ce qui signifie que s'il a souhaité le reprendre pour l'habiter, c'est sa seule volonté, et non celle d'un tiers.

C'est pourquoi le décès du bailleur, bénéficiaire du congé avant la fin du préavis, rend le congé caduc.

Si la Cour de cassation avait admis aux héritiers le bénéfice du congé, cela aurait permis de substituer un nouveau bénéficiaire, mais en violation de la loi de 1989, car les conditions légales propres au congé n'auraient pas été vérifiées (lien avec le bailleur, réalité du projet de reprise, sérieux).

Bien entendu, la caducité du congé n'empêche pas les héritiers, s'ils souhaitent récupérer le logement, de :

  • délivrer un nouveau congé en leur nom,

  • respecter un délai de préavis de 6 mois,

  • remplir toutes les conditions légales de fond et de forme.

Cette jurisprudence sécurise la position du locataire et renforce les exigences pesant sur les bailleurs. Elle rappelle que le droit de propriété transmis aux héritiers n’emporte pas automatiquement les actes juridiques déjà engagés lorsqu’ils sont liés à une personne déterminée.

Me Grégory ROULAND - avocat au Barreau de PARIS

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