La Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 11 septembre 2025, statue sur un litige né d’une vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement livré à l’été 2015. Le promoteur-vendeur n’a pas livré la cuisine et les parois de douche à la date convenue. Une convention de séquestre du 25 juin 2015 a aménagé la situation, avec installation différée et pénalités de retard. La prise de possession a eu lieu début juillet, avec de nombreuses réserves ensuite notifiées. Des constats d’huissier des 26 février et 26 septembre 2016 ont consigné des désordres persistants.

L’acquéreur a assigné le vendeur pour le coût des reprises et divers préjudices. Le vendeur a appelé en garantie plusieurs entreprises, notamment celles du carrelage, de la plomberie-sanitaire et de l’agencement de cuisine, ainsi que le maître d’œuvre d’exécution. Le tribunal judiciaire de Draguignan a condamné le vendeur sur divers postes et a statué partiellement sur les appels en garantie. En appel, les parties ont débattu du régime des vices apparents en VEFA, de la preuve des désordres, des pénalités, de l’indemnisation du préjudice de jouissance, et de l’articulation entre réception, réserves et responsabilité contractuelle des entreprises. La cour confirme la condamnation principale au titre des réserves non levées, refuse les pénalités, ajuste les préjudices, accueille partiellement certains recours récursoires, et écarte l’action contre le maître d’œuvre déclarée irrecevable par une ordonnance antérieure ayant autorité de chose jugée.

La question centrale porte d’abord sur l’étendue des obligations du vendeur en VEFA face aux vices apparents non levés et sur la sufficience des constats d’huissier pour établir les désordres. Elle porte ensuite sur la portée de la réception et des réserves pour fonder ou fermer les recours contractuels contre les entreprises intervenantes. La cour rappelle que « Aux termes de l'article R261-1 du code de la construction et de l'habitation l'immeuble est achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation conformément à la destination de l'immeuble » et que « Aux termes de l'article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé […] des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents ». Elle admet la preuve des désordres sans expertise, juge les pénalités inapplicables, et articule finement la responsabilité contractuelle des entreprises avec le jeu de la réception et des réserves.

 

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