Par un arrêt en date du 22 octobre 2020 (Cass. Civ., 3è.,  22 oct. 2020, n° 18-17.802, Inédit), la Cour de cassation a validé le raisonnement de la cour d’appel qui a jugé qu’un droit de jouissance d’une maison accordé à vie et en totalité à une personne, s’analysait en un bail viager et ce, même si des travaux de rénovation dont s’est engagé à effectuer le locataire, en étaient la seule contrepartie.

En l’espèce, le propriétaire d’une maison a par une lettre, dont les termes ont été réitérés par un contrat, accordé la jouissance à vie de cette maison à Mme J., puis lui a demandé de restituer les lieux 4 ans plus tard.

Mme.J. se prévalant d'un bail et estimant illicite la reprise unilatérale et sans préavis du bien, a assigné le propriétaire en réparation de son préjudice.

Le propriétaire, quant à lui, arguait de l’inexistence d’un contrat de bail en invoquant notamment l’absence:

  • d’exclusivité de jouissance, puisqu’en l’espèce il s’était réservé le droit de séjourner dans la maison litigieuse concurremment avec Mme J. ;
  • d’une contrepartie réelle et sérieuse, Mme J. ne payant pas un loyer ponctuel mais s’étant engagée à effectuer certains travaux de rénovation.

Cette argumentation n’a été suivie ni par les juges du fond, ni par la Cour de cassation, qui ont conclu à l’existence d’un contrat de bail viager au profit de Mme J., dont la rupture sans motif et sans préavis par le propriétaire, lui avait causé un préjudice devant être intégralement réparé.

Ainsi, les juges ont condamné le propriétaire à compenser la privation de la jouissance de la maison, en versant à Mme. J., une rente viagère d’un montant égal à la valeur locative d'un bien identique.