Publié le 03/04/2025

Voisinage et obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

27 mars 2025
Cour de cassation
Pourvoi n° 23-22.444

Troisième chambre civile - Formation restreinte hors RNSM/NA

ECLI:FR:CCASS:2025:C300171

Texte de la décision

Entête

CIV. 3

CL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 27 mars 2025

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 171 F-D

Pourvoi n° W 23-22.444

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 27 MARS 2025

1°/ M. [N] [I],

2°/ Mme [R] [C], épouse [I],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

ont formé le pourvoi n° W 23-22.444 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia [Localité 3], société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Pons, conseiller référendaire, les observations de la SCP Poupet & Kacenelenbogen, avocat de M. et Mme [I], de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3], après débats en l'audience publique du 25 février 2025 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Pons, conseiller référendaire rapporteur, Mme Proust, conseiller doyen, et Mme Maréville, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Exposé du litige

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 septembre 2023), M. et Mme [I] ont acquis, le 7 décembre 2011, un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 3], contigu à l'immeuble situé au numéro [Adresse 1] de la même rue, soumis au statut de la copropriété, dont les canalisations d'évacuation des eaux pluviales et usées se piquent sur celles installées sur la façade de la propriété acquise par M. et Mme [I].

2. Soutenant que ces branchements étaient illicites et leur causaient divers troubles, M. et Mme [I] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble voisin (le syndicat des copropriétaires) afin qu'il modifie son système d'évacuation pour mettre fin aux empiètements constatés et qu'il les indemnise des préjudices subis.

Moyens

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

3. M. et Mme [I] font grief à l'arrêt de dire que leur immeuble est grevé d'une servitude d'évacuation des eaux usées par destination du père de famille au bénéfice de l'immeuble voisin, alors « que le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; que pour affirmer qu'une servitude d'évacuation des eaux usées par destination du père de famille a été constituée par un seul et même propriétaire sur les deux fonds des [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], la cour d'appel a énoncé qu'il ressortait de l'analyse de l'acte notarié du 7 novembre 1950 que celui-ci était à l'origine de la division du [Adresse 1] et du [Adresse 2] et que l'aménagement des canalisations des évacuations d'eaux usées existait déjà à cette date et n'avait donc pu être réalisé que par le propriétaire initial du fonds, pour en déduire qu'à la division du fonds, l'aménagement réalisé au départ par M. et Mme [Z] pour leurs seuls intérêts, avait donné naissance à une servitude venant grever l'une des parcelles issue de la division au profit de l'autre ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il ressortait des termes clairs et précis de l'acte authentique du 7 novembre 1950, s'agissant de l'origine de propriété, que l'immeuble sis [Adresse 2] était mentionné comme « appartenant à Mme [Z], pour lui avoir été attribué en pleine propriété » aux termes d'un acte notarié du 21 janvier 1905, cependant que l'immeuble situé au [Adresse 1], après avoir été la propriété d'[W] [Z], aux termes d'un acte notarié reçu le 19 avril 1896, appartenait par tiers en nue-propriété aux trois enfants et en usufruit seulement à [F] [J] veuve [Z], de sorte que l'acte du 7 novembre 1950 n'était pas à l'origine de division de deux immeubles en cause, la cour d'appel a violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. »

Motivation

Réponse de la Cour

Vu l'obligation pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis :

4. Pour rejeter les demandes de M. et Mme [I], l'arrêt retient que l'immeuble situé au n° [Adresse 1] appartenait à [W] [Z] depuis 1896, que celui situé au n° [Adresse 2] de la même rue appartenait à [F] [J] depuis 1905, qu'à compter de leur mariage sous le régime dotal, les deux immeubles dépendaient du patrimoine commun du couple, que, suite au partage le 30 avril 1940 de la succession d'[W] [Z], [F] [J] était restée propriétaire de l'immeuble situé au n° [Adresse 2] et détenait l'usufruit de l'immeuble situé au n° [Adresse 1], les trois enfants communs en détenant la nue-propriété, qu'à son décès, ses héritiers ont procédé au partage par un acte du 7 novembre 1950, son fils [P] se voyant attribuer l'immeuble situé au n° [Adresse 1] à l'exception du premier étage, et sa fille [S] le premier étage de l'immeuble situé au n° [Adresse 1] et la totalité de celui situé au n° [Adresse 2], cet acte décidant en outre de mettre l'immeuble situé au n° [Adresse 1] en copropriété, et que l'immeuble situé au n° [Adresse 2] a été vendu à M. et Mme [I] en 2011 par les héritiers de [S] [Z].

5. Il en déduit que les deux immeubles ont appartenu à des auteurs communs, que l'acte de partage du 7 novembre 1950 est à l'origine de la division des immeubles situés aux n° [Adresse 1] et [Adresse 2], et, constatant que l'aménagement des canalisations des évacuations d'eaux usées existait déjà à cette date et était apparent lors de la division des fonds, que les conditions d'une servitude par destination du père de famille sont réunies.

6. En statuant ainsi, alors que l'acte du 7 novembre 1950 mentionnait que l'immeuble situé au n° [Adresse 2] appartenait à [F] [J] pour lui avoir été attribué en pleine propriété par un acte notarié du 21 janvier 1905, et que l'immeuble situé au n° [Adresse 1] appartenait par tiers en nue-propriété aux trois enfants d'[W] [Z], qui en était le seul propriétaire, et en usufruit à [F] [J], sa veuve, la cour d'appel, qui a considéré que cet acte avait procédé à la division d'un fonds unique composé des immeubles situés aux n° [Adresse 1] et [Adresse 2], en a dénaturé les termes clairs et précis et a violé le principe susvisé.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 septembre 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] et le condamne à payer à M. et Mme [I] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept mars deux mille vingt-cinq.

Publié par ALBERT CASTON à 18:23