Locations Airbnb en copropriété : le tribunal de Grasse annule une interdiction votée à la majorité simple

Le tribunal judiciaire de Grasse vient de prononcer la nullité d'une résolution d'assemblée générale interdisant les locations meublées de tourisme dans une résidence azuréenne.

Une décision riche d'enseignements obtenu par Me Zakine pour les milliers de copropriétés qui s'interrogent aujourd'hui sur leur capacité à encadrer les locations de courte durée.

Une résolution adoptée à la mauvaise majorité

L'affaire remonte à mai 2023.

Réunie en assemblée générale, une copropriété de la Côte d'Azur vote l'interdiction des meublés de tourisme à compter du 1er janvier 2024. Plusieurs copropriétaires opposants à cette interdiction, refusant d'être privés du droit de louer leurs lots en location saisonnière, décident de saisir la justice. Ils sont représentés par Maître Cécile Zakine, avocate au barreau de Grasse, intervenant régulièrement en droit de la copropriété.

Leur argumentation a convaincu le tribunal.

Le règlement de copropriété, daté de 1990, autorisait sans ambiguïté la location meublée des lots privatifs. En venant ajouter une interdiction des meublés de tourisme, la résolution litigieuse ne se contentait pas d'organiser la vie collective : elle restreignait directement les droits dont disposaient les copropriétaires sur leurs parties privatives.

Une telle restriction relève de l'unanimité, et non de la majorité simple de l'article 24. La résolution est donc nulle.

Adapter le règlement ou le modifier : une distinction décisive

Toute la portée du jugement tient dans cette distinction, parfois mal comprise des syndics et conseils syndicaux. Lorsque le règlement existant autorise déjà la location meublée, une nouvelle résolution qui vient interdire les locations de courte durée ne fait pas qu'« adapter » le règlement : elle modifie les droits de jouissance des copropriétaires sur leurs parties privatives. Cette modification suppose, en droit de la copropriété, le recueil de tous les votes — autrement dit, l'unanimité.

Le tribunal s'est par ailleurs appuyé sur le revirement opéré par la Cour de cassation le 25 janvier 2024 : la mise en location de courte durée d'un logement n'a pas, par elle-même, un caractère commercial incompatible avec une clause d'habitation bourgeoise simple, dès lors que le bailleur ne fournit pas, à titre principal, de prestations de nature para-hôtelière.

Loi Le Meur du 19 novembre 2024 : un nouveau cadre, mais sans effet rétroactif

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, est venue assouplir les règles. Désormais, une assemblée générale peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des deux tiers des tantièmes, là où l'unanimité s'imposait auparavant. Cette nouvelle faculté est néanmoins encadrée par trois conditions cumulatives :

  • les lots concernés ne doivent pas constituer la résidence principale du copropriétaire ;
  • ils doivent être destinés à un usage exclusivement d'habitation ;
  • le règlement de copropriété doit comporter une clause d'habitation bourgeoise exclusive de toute activité commerciale.

Point essentiel relevé par le jugement : ce nouveau régime ne s'applique que pour l'avenir. Une résolution irrégulièrement votée avant l'entrée en vigueur de la loi ne saurait être validée a posteriori par la loi nouvelle. Les droits des copropriétaires s'apprécient au regard du droit en vigueur au jour du vote.

« Une résolution interdisant la location Airbnb sans avoir été adoptée à l'unanimité est nulle. Ce jugement vient le confirmer et protège les copropriétaires contre des décisions prises au mépris des règles fondamentales du droit de la copropriété. » (Me Zakine)

Ce que tout copropriétaire doit garder à l'esprit

Cette décision rappelle un principe trop souvent négligé : la majorité requise pour adopter une résolution dépend exclusivement de la nature de cette résolution. Une erreur de majorité — fût-elle de bonne foi — emporte la nullité de la décision.

Et contester une résolution irrégulière demeure un droit fondamental du copropriétaire opposant ou défaillant, qui dispose pour cela d'un délai bref qu'il convient de ne pas laisser s'écouler.

Pour les copropriétés qui souhaiteraient désormais encadrer ou interdire les locations de courte durée, la loi Le Meur offre un cadre légal dédié.

Encore faut-il en respecter scrupuleusement les conditions, et organiser le vote conformément aux nouvelles dispositions.

Foire aux questions

Une copropriété peut-elle interdire les locations de type Airbnb ? Oui, mais à des conditions précises. Depuis la loi Le Meur de novembre 2024, un vote à la majorité des deux tiers des tantièmes peut suffire — à condition que les lots ne constituent pas la résidence principale du copropriétaire, qu'ils soient à usage d'habitation, et que le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive d'activité commerciale. Avant cette loi, l'unanimité demeurait la règle.

La loi Le Meur valide-t-elle rétroactivement les résolutions antérieures ? Non. Le tribunal de Grasse l'affirme avec netteté : la régularité d'un vote s'apprécie au regard du droit en vigueur au moment où il a été émis. Une résolution irrégulièrement adoptée avant novembre 2024 ne peut être « rattrapée » par la loi nouvelle.

Comment contester une résolution d'assemblée générale ? Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour saisir le tribunal judiciaire. Au-delà, la résolution devient définitive et inattaquable. Il est vivement recommandé de consulter sans tarder un avocat exerçant en droit de la copropriété dès réception du procès-verbal.

Votre copropriété a voté une résolution similaire ? Si une résolution portant sur les locations de courte durée a été adoptée dans votre copropriété et que vous souhaitez en faire vérifier la validité, Maître Cécile Zakine examine votre situation et vous accompagne dans les démarches.

Consultations possibles partout en France, en présentiel comme en visioconférence.