Cass. civ. 3e, 3 avril 2025, n° 23-20.255 (inédit) : https://lnkd.in/eM-diTD2
- le contrat de réservation peut faire foi en cas d'insuffisance de la VEFA
- une réduction du prix peut être obtenue en cas de différence de surface de + de 5 %
QUAND LE CONTRAT DE RÉSERVATION PEUT-IL FAIRE FOI CONCERNANT LA SURFACE ACQUISE EN VEFA ?
Dans cet arrêt, la Cour de cassation considère que lorsque l'acte authentique de VEFA et la procuration pour vendre ne précisent pas la contenance du lot vendu et que les plans annexés à cet acte notarié sont illisibles, seul le contrat de réservation mentionnant clairement une surface en mètres carrés fait foi.
En l'espèce, selon la procuration pour vendre, le bien vendu était ainsi décrit : "lot 6 : appartement occupant la quasi-totalité du niveau à l'exception de la cage d'escalier et de l'ascenseur commun, avec la jouissance exclusive de 2 balcons, et les 246 millièmes des parties communes générales".
L'acte de VEFA était lui aussi lacunaire puisqu'il indiquait que : "la consistance de l'immeuble dont dépendent les biens et droits immobiliers présentement vendus eu sens de l'article R261-13 du CCH résulte des plans, coupes et élévations déposées au rang des minutes de l'office notarial" ; sans mentionner clairement la description du lot en question ni surtout la surface habitable en mètres carrés.
Les plans, quant à eux, portaient des mentions illisibles que les juges n'ont pas réussi à déchiffrer.
La Cour de cassation a donc approuvé la Cour d'appel de Chambéry d'avoir écarté la clause de prévalence de l'acte de VEFA sur le contrat de réservation en raison du caractère illisible de la surface dans les plans annexés à la VEFA.
EST-CE QUE L'ACQUÉREUR PEUT OBTENIR UNE RÉDUCTION DU PRIX DE VENTE S'IL MANQUE + DE 5 % DES MÈTRES CARRÉS ?
La réponse est oui.
Dans cette affaire, la surface contractuellement convenue était celle figurant au contrat de réservation (de 117 m²). Or, la surface délivrée à l'acquéreur était de 105,3 m². Il existait une différence supérieure à la "marge d'erreur" de 5 % tolérée : l'acquéreur était donc fondé à obtenir une réduction du prix.
Il est d'usage qu'une clause de tolérance de surface (négociable) soit stipulée dans les VEFA (souvent comprise entre 2 et 5 %) : s'il manque des mètres carrés lors de la livraison au regard de la surface contractuellement prévue, l'acquéreur s'interdit alors de demander une réduction du prix au promoteur dans cette limite.
Au-delà de la tolérance, une réduction du prix est exigible (et gare à l'effet cliquet). En l'espèce, une réduction du prix de 15.000 euros par m² manquant a été retenue, soit la somme de 175.500 euros.
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Me Jonathan Quiroga-Galdo
Avocat à la Cour
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