Cass. Civ. 3ème, 13 février 2025, n° 23-17.978

La répartition des charges dans le cadre du bail commercial a longtemps relevé du principe de la liberté contractuelle.

La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue définir plus précisément les obligations incombant à chacun, en imposant au bailleur d’établir avec le contrat de bail commercial « un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire » (article L. 145-40-2 du Code de commerce) et en établissant une liste des charges qui ne peuvent être imputées au locataire (article R. 145-35 du Code de commerce).

Ces dispositions s’appliquent uniquement au baux commerciaux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la loi Pinel (au 1er septembre 2014 s’agissant de l’article L. 145-20-2 du Code de commerce et au 5 novembre 2024 s’agissant de l’article R. 145-35 du Code de commerce).

Pour les baux commerciaux conclus antérieurement, la répartition des charges entre le bailleur et le preneur dépend exclusivement des stipulations contractuelles.

Sous ce régime, le bailleur est donc autorisé à solliciter du locataire le règlement de toute charge dès lors que celle-ci est imputable au preneur aux termes du bail.

Par un arrêt en date du 13 février 2025, la Cour de cassation est venue rappeler qu’en l’absence de stipulation dans le bail, aucune charge ne peut être refacturée au preneur.

En l’espèce, un bail commercial avait été conclu, le 26 janvier 2006, avant l’entrée en vigueur de la loi Pinel. Pendant plusieurs années, le preneur s’est acquitté du paiement des charges qui lui ont été facturées, sans former de contestation.

Au cours de l’année 2015, le preneur a cessé de procéder au paiement de certaines charges et a formé une demande de répétition de l’indu s’agissant des charges payées antérieurement en invoquant une imprécision dans le bail et l’absence de stipulation claire les mettant à sa charge.

La Cour d’appel de Basse-Terre a rejeté sa demande au motif que preneur s’était acquitté sans réserve du paiement de ces charges pendant plusieurs années.

Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation a cassé l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Basse-Terre en rappelant que le juge doit rechercher si les charges litigieuses sont expressément mises à la charge du preneur par le bail.

En d’autres termes, si le bail ne prévoit pas clairement l’imputation des charges, celles-ci restent à la charge du bailleur.

Le bailleur s’expose parallèlement à une action du preneur en restitution des charges indument réglées, dans la limite de la prescription quinquennale.

Preneur comme bailleur, il est recommandé de faire auditer votre bail commercial afin de vérifier que les charges qui sont facturées correspondent strictement aux stipulations du bail.

 

Références

  • Articles L. 145-40-2 du Code de commerce
  • Article R. 145-35 du Code de commerce
  • Civ. 3ème, 17 septembre 2020, n° 19-14168