Publié le 28/08/2026

Outre-mer : le BOFiP précise l'aide fiscale à l'investissement productif et la reconstruction en Nouvelle-Calédonie

Actualité de la profession

L'administration fiscale vient d'intégrer au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) deux séries d'aménagements qui intéressent directement les investisseurs et les exploitants ultramarins : d'une part, l'extension du dispositif de soutien fiscal à la reconstruction des immeubles détruits lors des émeutes survenues en Nouvelle-Calédonie en 2024 ; d'autre part, l'entrée en vigueur, désormais actée, de plusieurs mesures issues de la loi de finances pour 2024 dans les départements d'outre-mer et à Saint-Martin.

1. Un dispositif élargi pour la reconstruction en Nouvelle-Calédonie

Rappel du cadre initial

L'article 33 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 avait ouvert, à titre temporaire et sous conditions, le bénéfice des réductions d'impôt prévues aux articles 199 undecies B et 244 quater Y du Code général des impôts (CGI) aux acquisitions d'immeubles à usage professionnel partiellement ou totalement détruits lors des émeutes survenues en Nouvelle-Calédonie entre le 13 mai et le 31 août 2024, dès lors que ces immeubles faisaient l'objet de travaux de réhabilitation lourde en vue d'une exploitation, après travaux, dans le cadre d'une activité éligible – ou, par dérogation, d'une activité relevant du secteur du commerce.

L'extension apportée par la loi de finances pour 2026

L'article 21 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 vient étendre, à titre dérogatoire, ce champ d'application dans deux directions :

Extension sectorielle : le dispositif bénéficie désormais également aux acquisitions d'immeubles sinistrés exploités, après travaux, dans le cadre d'une activité relevant de l'un des secteurs habituellement exclus du champ de la réduction d'impôt (secteurs mentionnés aux a à l du I de l'article 199 undecies B du CGI).
Travaux sans acquisition préalable : le bénéfice de l'aide fiscale est ouvert aux travaux de réhabilitation lourde réalisés sans acquisition préalable de l'immeuble, lorsque celui-ci était déjà détenu, au jour du sinistre, par une personne physique ou une entreprise exerçant une activité relevant de ces mêmes secteurs.

Calendrier d'application à retenir

Deux fenêtres temporelles distinctes doivent être surveillées par les praticiens :

pour les acquisitions d'immeubles (et les travaux préalables de démolition, nettoyage, préparation et mise en sécurité) : application aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2027 ;
pour les travaux de réhabilitation lourde sans acquisition préalable (et les travaux préparatoires précités) : application aux opérations pour lesquelles une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire est déposée entre le 29 mars 2025 et le 31 décembre 2027.

Ces dates de dépôt de dossier administratif conditionnant l'éligibilité, une vigilance particulière s'impose dans le montage des opérations, notamment lorsque les travaux de mise en sécurité ont débuté avant la formalisation de la demande d'autorisation d'urbanisme.

2. Entrée en vigueur confirmée de mesures de la loi de finances pour 2024 dans les DOM et à Saint-Martin

L'article 75 de la loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 avait élargi le bénéfice des aides fiscales à l'investissement productif outre-mer (articles 199 undecies B, 217 undecies, 244 quater W et 244 quater Y du CGI) à trois catégories d'opérations :

les installations de production d'électricité utilisant l'énergie radiative du soleil ;
les friches hôtelières ou industrielles acquises en vue de leur réhabilitation ;
les travaux de réhabilitation lourde d'immeubles autres qu'à usage d'habitation.

Pour les investissements réalisés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion, à Mayotte et à Saint-Martin, l'entrée en vigueur de ces mesures était subordonnée à une double condition : une décision favorable de la Commission européenne et la publication d'un décret.

La Commission européenne a validé la conformité du dispositif au droit de l'Union par une décision du 11 juillet 2025, rectifiée le 21 octobre 2025. Le décret n° 2025-1163 du 5 décembre 2025 en tire les conséquences en fixant l'entrée en vigueur au 7 décembre 2025.

Concrètement, les investisseurs et porteurs de projets peuvent, depuis cette date, sécuriser l'éligibilité aux réductions d'impôt ou à la déduction fiscale pour les opérations relevant de ces trois catégories dans les territoires concernés.

3. Ce qu'il faut retenir pour les opérateurs

Ces précisions du BOFiP appellent plusieurs points de vigilance pratiques :

Sécurisation en amont : compte tenu de la technicité du dispositif (secteurs éligibles, conditions de détention antérieure au sinistre, calendrier de dépôt des autorisations d'urbanisme), un audit préalable de l'opération – acquisition ou simple réhabilitation – reste indispensable avant d'engager les travaux.
Articulation avec l'agrément fiscal : selon le montant des investissements, l'obtention d'un agrément préalable de l'administration peut demeurer nécessaire ; les nouvelles dispositions ne dispensent pas d'une analyse au cas par cas de ce point.
Traçabilité du sinistre : la preuve de la destruction partielle ou totale de l'immeuble entre le 13 mai et le 31 août 2024, ainsi que celle de la détention antérieure au sinistre pour les opérations sans acquisition, constituera un enjeu probatoire central en cas de contrôle.
Anticipation des échéances 2027 : les fenêtres d'éligibilité, bien qu'élargies, restent bornées dans le temps ; les porteurs de projets ont donc intérêt à structurer leurs opérations suffisamment en amont de l'échéance du 31 décembre 2027.

Cet article présente une synthèse à caractère informatif des commentaires publiés au BOFiP (actualité du 19 août 2026, référence ACTU-2025-00182) et ne saurait se substituer à une analyse individualisée de votre situation. Notre cabinet reste à votre disposition pour étudier l'éligibilité de vos projets d'investissement ou de reconstruction outre-mer à ces dispositifs.

Sources :