La loi de simplification de la vie économique a été adoptée par le Parlement en avril 2026. Elle contient plusieurs dispositions directement applicables aux baux commerciaux.

Une précaution préalable s'impose : le texte a été déféré au Conseil constitutionnel. Son entrée en vigueur effective ne sera confirmée qu'après la décision du Conseil et la promulgation de la loi. L'analyse qui suit reste donc soumise à cette réserve.

1. La mensualisation du loyer

Le locataire exerçant une activité commerciale, artisanale ou de prestation de services pourrait obtenir le paiement mensuel de son loyer. La mesure cible directement le paiement trimestriel d'avance, souvent lourd à porter pour les commerces de proximité.

Elle ne sera pas automatique : le locataire devra en faire la demande et être à jour de ses loyers et charges. Les modalités exactes mériteront attention à la lecture du texte promulgué.

2. Le plafonnement des garanties

La loi prévoit un encadrement des garanties exigibles du locataire, avec un plafond annoncé à trois mois de loyer. C'est potentiellement significatif — mais le diable sera dans les détails : application aux baux en cours, aux renouvellements, traitement des cautions bancaires et garanties autonomes. Autant de questions qui devront être tranchées par les textes d'application ou la jurisprudence.

3. Les clauses d'indexation « tunnel »

Les clauses encadrant symétriquement la variation du loyer à la hausse et à la baisse seraient sécurisées. Une clause plafonnant la variation annuelle à ± 3 % en est l'exemple type. Les clauses déséquilibrées, jouant uniquement en faveur du bailleur, restent en revanche exposées à la contestation.

4. Le droit de préférence du locataire

Le texte clarifie le périmètre du droit de préférence en cas de vente des locaux. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts en seraient expressément exclus — une précision utile, qui met fin à certaines incertitudes pratiques.

Ce qui n'a pas été retenu

Deux mesures annoncées ont disparu du texte final : l'interdiction de refacturer la taxe foncière au locataire et le renforcement du régime de la clause résolutoire. Des sujets qui resteront donc à négocier contractuellement.

En pratique

Pour les bailleurs, cette réforme commande une relecture attentive des baux en cours et une vigilance accrue dans la rédaction des nouveaux : modalités de paiement, garanties, indexation, clauses de cession.

Pour les locataires, elle ouvre de nouveaux leviers de négociation, notamment sur la trésorerie et les garanties demandées à l'entrée dans les lieux.

L'entrée en vigueur reste suspendue à la décision du Conseil constitutionnel. D'ici là, tout bail commercial mérite d'être relu à la lumière de ces évolutions.

Jean-Baptiste LETELLIER - Avocat au Barreau de Paris - 96 rue de Rivoli -75004 Paris.

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