Malfaçons après l’achat d’une maison : pourquoi vérifier la réception des travaux ?
La découverte de malfaçons après l’achat d’une maison conduit souvent l’acquéreur à envisager un recours contre son vendeur. Mais la garantie des vices cachés n’est pas nécessairement le seul fondement à examiner. Lorsque le vendeur a construit ou fait construire l’ouvrage, les règles de responsabilité des constructeurs peuvent également entrer en jeu.
Avant d’engager une procédure, une question mérite alors une attention particulière : les travaux ont-ils été réceptionnés, et à quelle date ?
Le vendeur peut être considéré comme un constructeur
L’article 1792-1 du Code civil considère comme constructeur celui qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’il a construit ou fait construire. Un vendeur particulier peut donc relever de ce régime, même s’il n’exerce pas une profession du bâtiment.
Lorsque ses conditions sont réunies, la responsabilité décennale concerne notamment les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. La réception est déterminante : elle constitue le point de départ du délai décennal. Toutes les malfaçons ne relèvent donc pas automatiquement de cette garantie.
Réception des travaux : de quoi parle-t-on ?
La réception correspond à l’acceptation des travaux par le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire celui pour lequel ils ont été réalisés. Cette acceptation peut être assortie de réserves. Elle ne doit pas être confondue avec la vente ultérieure du bien.
L’absence de procès-verbal signé ne signifie toutefois pas nécessairement qu’aucune réception n’est intervenue : une réception tacite peut être établie.
La distinction précisée par la Cour de cassation
Dans l’affaire jugée le 10 septembre 2026, des acquéreurs avaient acheté une maison en 2017, après une déclaration d’achèvement en 2016. Confrontés à des malfaçons, ils avaient poursuivi leurs vendeurs. Les entreprises intervenues sur le chantier n’étaient pas parties au procès (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 septembre 2026, pourvoi n°24-19593).
La Cour de cassation distingue deux situations.
La réception judiciaire, que l’on demande au juge de prononcer, suppose la mise en cause des entreprises concernées afin de respecter le contradictoire.
En revanche, le juge peut constater une réception tacite même en leur absence. Il s’agit alors de reconnaître une acceptation résultant de la volonté non équivoque du maître de l’ouvrage, et non de créer une réception par sa décision.
La Cour casse partiellement l’arrêt d’appel et renvoie l’affaire. Elle ne reconnaît donc pas, à ce stade, un droit définitif des acquéreurs à indemnisation.
Ce qu’il faut vérifier avant d’agir
L’enseignement pratique est de ne pas limiter l’analyse au constat des malfaçons.
Il est utile de réunir l’acte de vente, les marchés et factures de travaux, les justificatifs de règlement, les éventuels procès-verbaux, les attestations d’assurance et les échanges avec les entreprises. Les conditions de prise de possession et les contestations formulées pendant ou après le chantier doivent également être examinées.
Cette reconstitution permet de discuter l’existence et la date d’une réception, d’identifier les personnes contre lesquelles un recours peut être envisagé et de vérifier les délais applicables.
Une expertise judiciaire peut, selon le dossier, être nécessaire pour éclairer l’origine et la gravité des désordres ainsi que le coût des réparations. Elle doit s’inscrire dans une stratégie juridique adaptée, aussi bien pour l’acquéreur qui réclame réparation que pour le vendeur mis en cause.
Olivier LEVOIR
Avocat au barreau de Nevers
Cabinets à Nevers et Cosne-Cours-sur-Loire
Droit immobilier et construction : ventes immobilières, malfaçons, vices cachés et expertises judiciaires.
Référence : Cass. 3e civ., 10 septembre 2026, n° 24-19.593, publié au Bulletin.
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