Corrosion des garde-corps, risque de chute, défaut de thermolaquage : la garantie décennale ne s'applique pas automatiquement aux désordres affectant les équipements d'un immeuble. Dans un arrêt du 10 septembre 2026 (n° 24-20.643), la Cour de cassation rappelle que le désordre doit rendre l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination pour engager la responsabilité décennale des constructeurs. Mais lorsque cette garantie ne peut être invoquée, une action fondée sur la responsabilité contractuelle de droit commun reste possible, à condition de démontrer une faute.
1. Corrosion des garde-corps : les faits à l'origine du litige
Dans cette affaire, un syndicat des copropriétaires était confronté à un phénomène évolutif de corrosion affectant les garde-corps et les bandeaux des balcons d'un immeuble neuf, réceptionné en 2012.
L'origine des désordres était identifiée : ils résultaient d'un défaut affectant le thermolaquage réalisé par l'entreprise chargée du lot métallerie-serrurerie.
Estimant que ces désordres engageaient la responsabilité des constructeurs, le syndicat des copropriétaires entendait obtenir réparation des dommages constatés.
La difficulté juridique était de déterminer si la corrosion des garde-corps permettait de mobiliser la garantie décennale prévue par l'article 1792 du Code civil.
2. Garantie décennale : le désordre doit rendre l'ensemble de l'ouvrage impropre à sa destination
L'article 1792 du Code civil institue une responsabilité de plein droit des constructeurs lorsque les dommages compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Toutefois, lorsqu'un désordre concerne un élément d'équipement, la seule existence d'un défaut, même évolutif, ne suffit pas nécessairement à caractériser les conditions de cette garantie.
Dans son arrêt du 10 septembre 2026, la Cour de cassation rappelle que le désordre affectant un élément d'équipement, qu'il soit dissociable ou indissociable, ne relève de la garantie décennale que s'il rend l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination.
En l'espèce, un expert amiable avait relevé un risque de chute lié à l'état des garde-corps. Il avait toutefois préconisé la réalisation d'un audit afin de déterminer si les désordres étaient généralisés.
Or, cet audit n'avait jamais été réalisé.
Dans ces conditions, les constatations produites ne permettaient pas d'établir que les désordres affectaient l'ouvrage dans son ensemble au point de le rendre impropre à sa destination.
La garantie décennale ne pouvait donc pas être retenue sur le seul fondement des éléments versés aux débats.
À retenir : un risque affectant un garde-corps ne suffit pas, à lui seul, à établir que les conditions de la garantie décennale sont réunies. La nature, l'étendue et les conséquences des désordres doivent être précisément démontrées.
3. Garde-corps défectueux : la responsabilité de droit commun reste possible
L'absence de garantie décennale ne signifie pas pour autant que le propriétaire ou le syndicat des copropriétaires est privé de tout recours.
C'est l'autre enseignement important de cette décision.
Sur le fondement de l'article 1147 ancien du Code civil, la Cour de cassation rappelle que les désordres affectant un élément d'équipement dissociable, qui n'est pas destiné à fonctionner, peuvent relever de la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur lorsque les conditions de la garantie décennale ne sont pas réunies.
Cette responsabilité suppose toutefois de démontrer une faute imputable au professionnel concerné ainsi que les conditions nécessaires à l'indemnisation du préjudice invoqué.
Dans le cas présent, l'origine des désordres était liée au thermolaquage réalisé par l'entreprise de métallerie-serrurerie. Il convenait donc d'examiner si les conditions de la responsabilité de droit commun étaient réunies.
La Cour de cassation reproche ainsi aux juges d'appel de ne pas avoir recherché si l'assureur de l'entreprise devait sa garantie au titre de cette responsabilité.
Ils ne pouvaient écarter cet examen au seul motif que ce fondement juridique n'était pas repris dans le dispositif des conclusions.
4. Responsabilité du constructeur : un moyen juridique ne doit pas être confondu avec une prétention
La décision présente également un intérêt procédural.
La Cour de cassation se réfère à l'article 954 du Code de procédure civile, qui encadre la présentation des prétentions et des moyens dans les conclusions d'appel.
Elle rappelle que le fondement juridique invoqué au titre de la responsabilité contractuelle de droit commun constituait, dans les circonstances de l'espèce, un moyen, et non une prétention distincte.
En conséquence, la cour d'appel ne pouvait refuser d'examiner cette question au seul motif que le fondement n'était pas repris dans le dispositif des conclusions.
Cette précision est importante en pratique : l'échec d'un fondement juridique ne dispense pas nécessairement le juge d'examiner un autre moyen régulièrement invoqué au soutien d'une prétention indemnitaire.
5. La garantie biennale s'applique-t-elle aux garde-corps d'un balcon ?
La Cour de cassation souligne également la particularité des éléments d'équipement qui ne sont pas destinés à fonctionner.
L'article 1792-3 du Code civil prévoit une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans pour les éléments d'équipement concernés.
Toutefois, les garde-corps, en tant qu'éléments inertes, ne relèvent pas automatiquement de cette garantie biennale. Lorsque les désordres ne compromettent pas la solidité de l'ouvrage et ne le rendent pas impropre à sa destination, la responsabilité contractuelle de droit commun peut constituer le fondement pertinent, sous réserve de la démonstration d'une faute.
Il est donc essentiel de distinguer les différentes garanties susceptibles d'être invoquées, en fonction de la nature de l'équipement, du désordre constaté et de ses conséquences.
6. Quels recours en cas de corrosion ou de défaut affectant les garde-corps ?
Pour un syndicat des copropriétaires confronté à des garde-corps corrodés ou présentant un risque pour la sécurité des occupants, plusieurs points doivent être examinés :
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Faire constater les désordres : photographies, constat, rapport d'expertise et description précise de l'évolution de la corrosion.
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Évaluer le risque pour la sécurité : lorsque la solidité ou la fonction de protection des garde-corps est en cause, une expertise technique approfondie peut être déterminante.
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Déterminer l'étendue des dommages : il convient notamment de vérifier si les désordres sont localisés ou généralisés et s'ils affectent l'ouvrage dans son ensemble.
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Identifier les responsabilités : l'entreprise ayant réalisé les travaux, les autres constructeurs concernés et les assureurs susceptibles d'intervenir doivent être examinés.
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Ne pas négliger la responsabilité contractuelle de droit commun : lorsque les conditions de la garantie décennale ne sont pas établies, une action fondée sur une faute prouvée peut rester envisageable.
L'analyse doit être menée au regard des dates de réception, de découverte des désordres, des éventuelles réserves et des délais de prescription applicables. L'échec d'une garantie légale ne permet pas de présumer qu'un autre recours demeure recevable : ce point doit être vérifié dans chaque dossier.
Conclusion : l'absence de garantie décennale ne signifie pas l'absence de responsabilité
L'arrêt de la Cour de cassation du 10 septembre 2026 rappelle une distinction fondamentale en droit de la construction : un désordre affectant un équipement ne relève pas automatiquement de la garantie décennale, même lorsqu'il évolue dans le temps ou soulève des interrogations en matière de sécurité.
Encore faut-il établir que les conditions légales de cette garantie sont réunies.
Pour autant, l'impossibilité d'engager la responsabilité décennale ne ferme pas nécessairement la voie à une indemnisation. Lorsque le désordre affecte un équipement dissociable qui n'est pas destiné à fonctionner, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être recherchée sur la preuve d'une faute.
Pour les copropriétaires confrontés à des défauts de construction, l'enjeu consiste donc à identifier le bon fondement juridique, à réunir les preuves techniques nécessaires et à agir dans les délais applicables.
À propos de l’auteur
Grégory ROULAND, avocat et docteur en droit, j'accompagne les consommateurs dans la défense de leurs droits et l’analyse des litiges contractuels.
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