L’hypothèse est fréquente : le mur du propriétaire voisin est en si mauvais état qu’il peut s’effondrer sur le terrain situé en contrebas.
Les causes peuvent être multiples : une habitation mal entretenue ou abandonnée, un mur de soutènement ancien, des travaux de terrassement mal exécutés, un talus insuffisamment retenu, des eaux pluviales mal dirigées, une absence de drainage ou encore une modification artificielle des niveaux du terrain.
Le risque peut concerner les biens, mais aussi les personnes. Le voisin exposé ne doit donc pas nécessairement attendre que l’effondrement se produise pour agir.
Le droit civil permet, dans certaines conditions, d’agir à titre préventif.
1. Le trouble anormal de voisinage permet d’agir avant la réalisation du dommage
Le trouble anormal de voisinage est désormais codifié à l’article 1253 du code civil, issu de la loi n° 2024-346 du 15 avril 2024.
Ce texte prévoit que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre l’autorisant à occuper ou exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs, qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.
La force de ce régime tient au fait qu’il n’est pas nécessaire de démontrer une faute classique. Ce qui doit être établi, c’est l’existence d’un trouble excédant ce qu’un voisin doit normalement supporter.
Or, un risque sérieux d’effondrement, de glissement de terrain, de chute de pierres ou de déstabilisation d’un mur peut constituer un tel trouble.
Il ne s’agit toutefois pas de sanctionner une inquiétude abstraite. Le risque doit être objectivé : constat de commissaire de justice, photographies, rapport d’expert amiable, étude structurelle, étude géotechnique, rapport d’assurance ou expertise judiciaire.
2. La jurisprudence admet que le risque d’effondrement puisse constituer un trouble anormal
La jurisprudence admet de longue date que l’exposition à un danger sérieux peut suffire à caractériser un trouble anormal de voisinage.
Ainsi, dans une décision rendue par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 20 novembre 2007, il était question d’un mur de soutènement incliné, séparant deux propriétés voisines.
La cour rappelle d’abord qu’un mur de soutènement est présumé appartenir à celui dont il soutient les terres et qui en profite. Elle relève ensuite que ce mur, en raison de son inclinaison, présentait un risque pour la sécurité des personnes et des biens. Elle confirme donc la condamnation de sa propriétaire à procéder à sa réfection sous astreinte.
La cour retient également que les voisins, dont l’habitation était située à proximité du mur, avaient vécu dans la crainte de son effondrement et n’avaient pu jouir paisiblement d’une partie de leur propriété. Cette situation constituait, selon la cour, un trouble anormal de voisinage ouvrant droit à une indemnité de 5 000 euros (CA Aix-en-Provence, 20 novembre 2007, n° 05/12477, Lexbase n° A2680HHQ).
Cette décision est intéressante à un double titre.
D’une part, elle confirme que le juge peut ordonner des travaux de réfection avant l’effondrement effectif de l’ouvrage.
D’autre part, elle admet que la crainte sérieuse d’un effondrement, lorsqu’elle empêche le voisin de jouir normalement d’une partie de son bien, constitue un préjudice indemnisable.
La Cour de cassation a confirmé cette logique dans des décisions plus récentes.
Dans un arrêt du 24 avril 2013, la troisième chambre civile a jugé que l’absence de travaux de confortement nécessaires sur un fonds voisin, alors que la maison située en contre-haut risquait de s’effondrer en cas de fortes précipitations, causait un trouble anormal de voisinage (Cass. 3e civ., 24 avril 2013, n° 10-28.344 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000027369614).
Dans un arrêt du 24 octobre 2019, la deuxième chambre civile a également retenu qu’un mur de soutènement affecté de défauts importants, compromettant sa stabilité à moyen ou long terme, présentait un risque d’effondrement excédant les inconvénients normaux de voisinage. Le propriétaire a été condamné à effectuer les travaux propres à remédier aux périls (Cass. 2e civ., 24 octobre 2019, n° 18-20.701 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000039307263/).
Plus récemment encore, la Cour de cassation a rendu une décision importante le 5 mars 2026.
Dans cette affaire, une société propriétaire d’un fonds supérieur se plaignait du risque d’effondrement d’un talus situé sur le fonds inférieur voisin. La cour d’appel avait rejeté la demande au motif qu’aucun dommage actuel n’était établi. La Cour de cassation censure ce raisonnement : les juges auraient dû rechercher si l’absence de travaux de consolidation du talus ne faisait pas courir un risque avéré de dommages sur le terrain voisin, excédant les inconvénients normaux du voisinage (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 23-20.575 : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000053764908).
La solution est nette : l’absence de dommage déjà réalisé ne suffit pas à écarter l’action. Lorsque le risque est avéré, le juge doit l’examiner.
3. Le voisin peut obtenir des travaux, mais aussi des dommages-intérêts
L’action ne vise pas seulement à faire constater le danger. Elle peut permettre d’obtenir des mesures utiles et concrètes.
Le juge peut notamment ordonner :
- la réfection d’un mur de soutènement ;
- la consolidation d’un talus ;
- la réalisation d’un ouvrage de retenue ;
- la mise en place d’un drainage ;
- des mesures conservatoires ;
- l’interdiction d’accès à une zone dangereuse ;
- l’exécution des travaux sous astreinte ;
- l’indemnisation de la perte de jouissance.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 novembre 2007 illustre précisément cette double logique : réfection du mur sous astreinte et indemnisation du trouble de jouissance causé par la crainte d’effondrement.
Une autre décision, rendue par la cour d’appel de Metz le 27 septembre 2016, mérite également d’être citée, avec une nuance : elle ne statue pas principalement sur le fondement du trouble anormal de voisinage, mais dans un litige relevant de la responsabilité des constructeurs et de la garantie décennale.
Dans cette affaire, les acquéreurs d’un pavillon se plaignaient d’éboulements et de chutes de pierres provenant d’un talus situé à l’arrière de l’immeuble. L’expert judiciaire avait constaté que ces éboulis étaient liés à une pente trop fortement accentuée du talus et à l’absence d’ouvrage de retenue de type muret de soutènement ou maillage. Les chutes de pierres rendaient dangereux l’usage de la terrasse arrière.
La cour confirme l’indemnisation du coût des travaux de reprise, fixé à 16 000 euros, et indemnise la perte de jouissance résultant de la privation de l’usage sécurisé de l’arrière de la maison, terrain et terrasse, à hauteur de 18 000 euros (CA Metz, 27 septembre 2016, n° 15/01281, Lexbase n° A1245R4U).
Cette décision est utile car elle montre que le danger affectant une terrasse ou un jardin peut constituer un préjudice autonome. En revanche, elle invite aussi à la prudence : la cour refuse d’indemniser des postes plus larges, tels que le manque à gagner locatif, les taxes, les cotisations d’assurance, les frais de déménagement ou la perte de valeur de l’immeuble, faute de preuve suffisante.
L’enseignement pratique est clair : il faut démontrer précisément l’étendue du préjudice. La perte d’usage d’une terrasse ou d’un jardin dangereux peut être indemnisée ; en revanche, l’abandon total du bien, la perte de valeur ou les frais périphériques doivent être établis de manière rigoureuse.
4. Quelle procédure engager ?
Plusieurs voies sont envisageables.
La première étape consiste souvent à adresser une mise en demeure au propriétaire du mur ou du terrain instable. Cette lettre doit décrire les désordres, rappeler les risques, solliciter la réalisation de mesures conservatoires et demander, le cas échéant, la communication de toute étude technique déjà réalisée.
Il est préférable d’y joindre des photographies, un constat de commissaire de justice, un rapport technique ou tout élément démontrant que le risque n’est pas imaginaire.
Lorsque la preuve technique doit être établie, le référé-expertise est souvent la procédure la plus adaptée.
L’article 145 du code de procédure civile permet, lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, de solliciter une mesure d’instruction avant tout procès.
L’expert judiciaire pourra notamment dire si le mur ou le talus présente un risque, en rechercher les causes, déterminer les travaux nécessaires, chiffrer les préjudices et préciser les mesures conservatoires à prendre.
En cas de danger immédiat, il est également possible de saisir le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Ce texte permet au juge de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Enfin, une action au fond peut être engagée pour obtenir une condamnation définitive à réaliser les travaux et à indemniser les préjudices subis.
5. Ne pas négliger la mairie en cas de risque pour la sécurité
Lorsque le risque concerne la sécurité des personnes, une saisine de la mairie peut également être envisagée.
Le code de la construction et de l’habitation prévoit une police de la sécurité des immeubles, locaux et installations. L’article L. 511-2 vise notamment les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers.
La mairie peut donc, selon les circonstances, être saisie afin qu’une procédure de mise en sécurité soit engagée.
Cette démarche administrative ne remplace pas nécessairement l’action civile, mais elle peut être utile pour faire constater officiellement le danger, provoquer une intervention des services compétents ou renforcer le dossier probatoire.
6. La preuve reste décisive
Dans ce type de dossier, la difficulté n’est pas seulement juridique. Elle est d’abord probatoire.
Le voisin qui agit doit établir :
- l’existence du mur, du talus ou de l’ouvrage litigieux ;
- son état de dégradation ou d’instabilité ;
- le risque pour sa propriété ou pour les personnes ;
- le lien entre ce risque et le fonds voisin ;
- la perte de jouissance subie ;
- les mesures nécessaires pour faire cesser le risque.
Il convient donc de réunir, autant que possible :
- photographies datées ;
- vidéos ;
- constat de commissaire de justice ;
- rapport d’expert amiable ;
- étude géotechnique ;
- diagnostic structure ;
- attestations ;
- courriers de mise en demeure ;
- échanges avec la mairie ;
- déclaration d’assurance ;
- devis de travaux ;
- preuve de l’impossibilité d’utiliser une terrasse, un jardin, un accès ou une partie du terrain.
Plus le risque est techniquement documenté, plus l’action a de chances d’aboutir.
Conclusion : il ne faut pas attendre que le mur tombe
Le voisin exposé à un risque sérieux d’effondrement n’est pas condamné à l’inaction.
Le trouble anormal de voisinage permet d’agir avant que le dommage ne se réalise, à condition de démontrer un risque avéré et non une simple inquiétude subjective.
La jurisprudence admet que le juge puisse ordonner des travaux de réfection ou de consolidation, éventuellement sous astreinte, et indemniser la perte de jouissance résultant de l’impossibilité d’utiliser normalement une partie de sa propriété.
L’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 novembre 2007 en fournit une illustration très concrète pour un mur de soutènement incliné. Les arrêts de la Cour de cassation des 24 avril 2013, 24 octobre 2019 et 5 mars 2026 confirment que le risque d’effondrement, lorsqu’il est sérieux et techniquement établi, peut excéder les inconvénients normaux du voisinage.
En matière d’effondrement, le droit n’impose donc pas d’attendre l’accident. Il permet, au contraire, d’agir avant qu’il ne soit trop tard.
Je suis dans la même situation que celle que vous décrivez à ceci près qu'il s'agit d'un toit en mauvais état dont les tuiles tombent littéralement en nombre. Plusieurs ont déjà endommagé mon toit que j'ai du faire refaire. (la rénovation était prévue, j'ai du la faire faire en urgence). L'assurance ne m'a pas indemnisée pour les dégâts causés au toit, juste pour les infiltrations d'eau concomitantes.
Puis-je entreprendre la démarche dont vous parlez avant que la chose se reproduise, car mon voisin refuse de faire des travaux sur son toit (il les juge trop onéreux). la situation de danger perdure pour moi et mon bien (et pour d'autres voisins)