Lorsqu'un arrêté de péril frappe un immeuble, le locataire commercial se retrouve dans une situation paradoxale : son local est fermé, son activité est à l'arrêt — et pourtant, son bailleur continue de lui réclamer le loyer. J'ai rencontré cette situation concrètement ces derniers jours, à deux pas de mon cabinet à Montpellier. Voici ce que dit le droit.
Péril ordinaire ou péril imminent ? Les deux procédures diffèrent selon l'urgence. Dans le second cas, le maire peut interdire l'occupation sans délai — ce qui entraîne la fermeture immédiate du local commercial. À ne pas confondre non plus avec l'arrêté d'insalubrité, qui obéit à un régime distinct.
Le loyer reste-t-il dû ? Non, si le local est devenu impropre à son exploitation. Le bailleur manque alors à son obligation de délivrance, et le locataire peut invoquer l'exception d'inexécution (article 1219 du Code civil). Mais suspendre unilatéralement le loyer comporte un risque sérieux : la clause résolutoire. La voie la plus sûre est de saisir le juge des référés pour obtenir une autorisation de suspension ou une consignation des loyers auprès de la CARPA.
Résilier le bail : rarement la bonne stratégie. Le locataire commercial bénéficie de la propriété commerciale — un droit économiquement précieux. Demander la résiliation aux torts du bailleur est bien plus avantageux, car cela ouvre droit à une indemnisation comparable à l'indemnité d'éviction, couvrant notamment :
- la valeur du droit au bail ;
- les frais de réinstallation et de déménagement ;
- la perte de clientèle et le trouble commercial.
Les bons réflexes dès la connaissance de l'arrêté : obtenir une copie auprès de la mairie, documenter l'état des lieux, notifier le bailleur par lettre recommandée, déclarer le sinistre à son assurance multirisque professionnelle, et consulter un avocat sans attendre.
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