Si l’opposition au commandement est dangereuse pour le preneur, elle l’est tout autant pour l’avocat qui la déclenche sans une vision complète du dossier. Deux risques majeurs doivent être identifiés.

1. Le risque de provoquer une résiliation que le bailleur n’avait pas encore décidé de poursuivre

En pratique, tous les commandements de payer visant la clause résolutoire ne sont pas suivis d’une assignation. Nombre de bailleurs se contentent de faire pression, en espérant un paiement, y compris tardif, sans nécessairement souhaiter la résiliation effective du bail, parfois contre-productive économiquement.

Or, l’introduction d’une opposition ou d’une instance par le preneur peut avoir un effet paradoxal : elle contraint le bailleur à se positionner judiciairement et à tirer toutes les conséquences du commandement, là où il aurait pu adopter une attitude attentiste.

En d’autres termes, l’avocat du preneur peut, par son initiative procédurale, déclencher un contentieux de résiliation que le bailleur n’avait pas engagé, ni même envisagé à court terme. Ce risque est d’autant plus sérieux que, saisi, le juge ne pourra qu’examiner les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ouvrant la voie à une résiliation désormais judiciairement actée.

L’opposition devient alors non pas un acte de protection, mais un élément déclencheur de la rupture, engageant directement la responsabilité stratégique du conseil.

2. Le risque de révéler ou de permettre la révélation de manquements cachés du preneur

Le second risque, plus insidieux encore, tient à la méconnaissance par l’avocat de l’exécution réelle du bail. En effet, il n’est pas rare que le preneur :

  • minimise certains manquements contractuels,

  • omette de signaler des infractions aux clauses du bail (destination, sous-location, travaux non autorisés, défaut d’assurance, troubles de jouissance, impayés annexes),

  • ou présente une exécution du bail partielle ou biaisée.

En saisissant le tribunal judiciaire pour contester le commandement, l’avocat du preneur ouvre un débat judiciaire global sur le bail, offrant au bailleur l’occasion de :

  • soulever des manquements jusqu’alors inexploités,

  • former une demande reconventionnelle en résiliation judiciaire,

  • voire cumuler clause résolutoire et résiliation judiciaire subsidiaire.

Ainsi, une opposition fondée uniquement sur des impayés peut conduire le juge à prononcer la résiliation sur un tout autre fondement, indépendant du commandement, et parfois bien plus difficilement contestable.

Le danger est ici manifeste : l’avocat, agissant souvent dans l’urgence imposée par le commandement de payer, peut se trouver en possession d’un dossier incomplet et, ce faisant, offrir au bailleur une arme procédurale qu’il ne détenait pas encore, face à laquelle ni le preneur ni son conseil n’étaient préparés

2. Une obligation de prudence et de maîtrise globale du dossier

Ces deux risques imposent une vigilance accrue du conseil du preneur.

Avant toute opposition ou saisine du juge, l’avocat doit impérativement :

  • reconstituer l’historique complet de l’exécution du bail ;

  • vérifier l’absence de manquements latents exploitables par le bailleur ;

  • évaluer la véritable intention du bailleur après le commandement ;

  • et mesurer l’opportunité réelle d’une judiciarisation immédiate.

Dans certains cas, ne pas saisir le juge immédiatement, privilégier une régularisation ou une négociation encadrée, peut constituer une stratégie infiniment plus protectrice que l’opposition formelle.

En définitive, l’opposition au commandement visant la clause résolutoire n’engage pas seulement le sort du bail ; elle engage pleinement la responsabilité stratégique de l’avocat. Déclencher un contentieux, c’est parfois provoquer une résiliation qui ne se serait jamais produite, ou mettre au jour des fragilités du preneur que le bailleur n’exploitait pas.

Il est alors particulièrement regrettable d’être soi-même à l’origine de la disparition du bail, pour avoir agi dans l’urgence, sans vision d’ensemble, et s’être obstiné à judiciariser un acte qui, dans bien des situations, n’avait d’autre portée qu’une mise en demeure.