Publié le 19/12/2023

Vente immobilière, vice caché et nullité d'expertise...

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 22-20.093
ECLI:FR:CCASS:2023:C300797
Non publié au bulletin
Solution : Cassation

Audience publique du jeudi 07 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel de Nancy, du 23 mai 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

Me Bardoul

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 7 décembre 2023

Cassation

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 797 F-D

Pourvoi n° V 22-20.093

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 7 DÉCEMBRE 2023

1°/ Mme [D] [A], épouse [C],

2°/ M. [H] [C],

domiciliés tous deux [Adresse 1],

ont formé le pourvoi n° V 22-20.093 contre l'arrêt rendu le 23 mai 2022 par la cour d'appel de Nancy (1re chambre civile), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [I] [G],

2°/ à Mme [V] [P], épouse [G],

domiciliés tous deux [Adresse 2],

défendeurs à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, trois moyens de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations de Me Bardoul, avocat de M. et Mme [C], après débats en l'audience publique du 24 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nancy, 23 mai 2022), par acte authentique du 4 février 2013, M. et Mme [G] (les vendeurs) ont vendu à M. et Mme [C] (les acquéreurs) une ferme rénovée moyennant le prix de 280 000 euros.

2. Les acquéreurs, invoquant l'existence de vices cachés, ont obtenu la désignation d'un expert judiciaire, lequel a été remplacé par deux autres experts, MM. [Z] et [W], par deux ordonnances du 22 octobre 2014.

3. M. [Z] a déposé son rapport le 17 mars 2015 et M. [W], le 10 août 2015.

4. Par acte du 14 mars 2017, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés et, subsidiairement, de l'obligation de délivrance. Les acquéreurs ont sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du rapport déposé par M. [W].

Examen des moyens

Sur le deuxième moyen, pris en ses première et deuxième branches, et sur le troisième moyen

5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Mais sur le premier moyen, pris en sa première branche

Enoncé du moyen

6. Les acquéreurs font grief à l'arrêt d'annuler le rapport d'expertise de M. [W], de rejeter leurs demandes portant sur la toiture, de dire que le bien immobilier était affecté de vices non couverts par la clause d'exclusion de garantie et de dire que les vendeurs ignoraient l'existence de ces vices, de limiter la condamnation des vendeurs à la somme de 6 234,99 euros en réduction du prix de vente, de rejeter leurs demandes en dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier, et leur demande formée sur le fondement de l'obligation de délivrance conforme, alors « que lorsque des parties ont été dûment convoquées par un expert à une réunion d'expertise la circonstance que préalablement à la réunion le juge chargé du contrôle de la mesure d'expertise écrive à l'expert en mettant en copie les parties pour l'interroger sur l'utilité du maintien de sa mission compte tenu du dépôt d'un premier rapport d'expertise n'est pas de nature à rendre irrégulière ou à remettre en cause la convocation adressée par l'expert qu'elle ne contredit pas ; qu'en retenant pour annuler le rapport d'expertise de M. [W] que par lettre du 14 avril 2015 M. et Mme [G] avaient écrit au juge chargé du contrôle que M. [Z], autre expert nommé, avait déposé son rapport répondant à toutes les questions posées et lui demandaient ce qu'il en était de la deuxième expertise, que par courrier du 24 avril 2015, le président du tribunal de grande instance transmettait, avec copie à M. et Mme [G], ce courrier à M. [W] et lui écrivait qu'il pensait le premier rapport suffisant et sollicitait son opinion sur ce point, qu'au vu de ce courrier M. et Mme [G] ont légitimement pu se demander si l'expertise était maintenue ou non, que le 29 avril 2015, M. [W] écrivait à l'avocat de M. et Mme [G] que la réunion d'expertise ne serait pas reportée pour en conclure que ces informations contradictoires reçues par M. et Mme [G] ne permettaient pas d'affirmer qu'ils avaient été valablement convoqués quand le fait que le juge chargé du contrôle ait simplement interrogé le deuxième expert sur l'utilité du maintien de la deuxième expertise estimant que le premier rapport d'expertise lui paraissait suffisant n'était pas de nature à remettre en cause la convocation adressée par le deuxième expert ni à la contredire, la cour d'appel a violé l'article 160 du code de procédure civile. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 160, alinéa 1er, du code de procédure civile :

7. Aux termes de ce texte, les parties et les tiers qui doivent apporter leur concours aux mesures d'instruction sont convoqués, selon le cas, par le greffier du juge qui y procède ou par le technicien commis. La convocation est faite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Les parties peuvent également être convoquées par remise à leur défenseur d'un simple bulletin.

8. Pour annuler le rapport d'expertise de M. [W], l'arrêt constate qu'après avoir reçu une lettre des vendeurs l'interrogeant sur l'utilité du maintien de la seconde expertise au regard du caractère satisfaisant du premier rapport déposé, le juge chargé de son contrôle a, par lettre, sollicité l'avis de M. [W] en lui précisant que le rapport de M. [Z] lui paraissait suffisant, lettre qu'il a adressée en copie aux vendeurs. Il ajoute que M. [W], en réponse à un courrier des avocats des vendeurs sollicitant le report d'une réunion prévue le 30 avril 2015, a refusé ce report. L'arrêt déduit de l'ensemble de ces éléments que les vendeurs ont reçu des informations contradictoires ne permettant pas d'affirmer qu'ils avaient été valablement convoqués à ladite réunion, laquelle ne pouvait dès lors être qualifiée de contradictoire, ce qui leur a causé un grief, aucune autre réunion n'ayant eu lieu.

9. En statuant ainsi, alors que la convocation adressée par l'expert aux parties était régulière et que le juge, qui s'était borné à solliciter l'avis de celui-ci sur l'utilité de la poursuite de sa mission, n'avait pris aucune décision d'annulation de la mesure d'instruction, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Et sur le deuxième moyen, pris en sa troisième branche

Enoncé du moyen

10. Les acquéreurs font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes portant sur la toiture, de dire que le bien immobilier était affecté de vices non couverts par la clause d'exclusion de garantie et de dire que les vendeurs ignoraient l'existence de ces vices et doivent être considérés de bonne foi, de limiter la condamnation des vendeurs à la somme de 6 234,99 euros en réduction du prix de vente et de rejeter leurs demandes de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier, alors « que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages-intérêts envers l'acheteur ; que le particulier qui se comporte comme un professionnel de la construction sans en avoir les compétences professionnelles doit être regardé comme connaissant les vices de la chose au sens de l'article 1645 du code civil ; qu'en déboutant les époux [C] de leurs demandes en dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, du préjudice moral et financier aux motifs que les époux [G] ne connaissaient pas les vices tenant à un défaut d'étanchéité de la salle de bains et à la fuite de l'évacuation des eaux usées encastrée et étaient donc de bonne foi quand la cour d'appel retenait que relativement à chacun de ces vices les époux [G] étaient intervenus comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences professionnelles ce dont il résultait qu'ils devaient être regardés comme connaissant les vices en cause, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1645 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 1645 du code civil :

11. Aux termes de ce texte, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.

12. Pour rejeter la demande d'indemnisation formée par les acquéreurs au titre de leurs préjudices de jouissance, moral et financier, l'arrêt retient que la réalisation par les vendeurs de travaux d'étanchéité dans la salle de bains, de la pose d'un escalier à l'origine du percement de la conduite d'évacuation des eaux usées et de celle d'une cheminée non conforme, ne prouvent pas la connaissance, par les vendeurs, de chacun de ces vices ou de leur persistance après travaux s'agissant des travaux d'étanchéité, au moment de la vente.

13. En statuant ainsi, alors qu'elle avait écarté pour ces trois vices l'application de la clause d'exclusion de garantie au motif que les vendeurs s'étaient comportés comme des professionnels de la construction sans en avoir les compétences, ce dont il résultait qu'ils étaient irréfragablement présumés connaître ces vices, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé.

Portée et conséquences de la cassation

14. La cassation du chef de dispositif annulant le rapport d'expertise de M. [W] entraîne à elle seule la cassation de tous les chefs de dispositif de l'arrêt attaqué.

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 mai 2022, entre les parties, par la cour d'appel de Nancy ;

Remet l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Metz ;

Condamne M. et Mme [G] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme [G] à payer à M. et Mme [C] la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300797