Publié le 09/01/2024

Lotissement et trouble anormal de voisinage

Article juridique - Droit immobilier

Par Me Albert CASTON

Cour de cassation - Chambre civile 3

N° de pourvoi : 22-17.576
ECLI:FR:CCASS:2023:C300847
Non publié au bulletin
Solution : Rejet

Audience publique du jeudi 21 décembre 2023

Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix en Provence, du 10 mars 2022

Président

Mme Teiller (président)

Avocat(s)

SARL Le Prado - Gilbert, SCP Boullez, SCP Gadiou et Chevallier, SCP L. Poulet-Odent

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION
______________________

Audience publique du 21 décembre 2023

Rejet

Mme TEILLER, président

Arrêt n° 847 F-D

Pourvoi n° J 22-17.576

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
_________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 DÉCEMBRE 2023

La société [Adresse 4], société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 22-17.576 contre l'arrêt rendu le 10 mars 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-3), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. [X] [F],

2°/ à Mme [K] [Y],

tous deux domiciliés [Adresse 4],

3°/ à M. [E] [T],

4°/ à Mme [C] [G], épouse [T],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

5°/ à la société Maisons du Midi, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5],

6°/ à la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, (SMABTP), société d'assurances mutuelles, dont le siège est [Adresse 3],

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, un moyen de cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. Boyer, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société [Adresse 4], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics, de la SCP L. Poulet-Odent, avocat de la société Maisons du Midi, de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat de M. et Mme [T], après débats en l'audience publique du 14 novembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Boyer, conseiller rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 mars 2022), la société [Adresse 4] a fait réaliser un lotissement dont le lot n° 22 a été acquis, le 28 mars 2012, par M. et Mme [T], qui y ont fait construire une maison par la société Maisons du Midi, assurée auprès de la SMABTP.

2. Se plaignant que les travaux de décaissement réalisés sur le lot n° 22 avaient déstabilisé une bande de terre servant d'accès au lot n° 23, qu'elle s'était engagée, par acte du 29 janvier 2012, à vendre à M. [F] et Mme [Y], la société [Adresse 4] a, après expertise, assigné la société Maisons du Midi et M. et Mme [T] en réparation sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

3. La société Maisons du Midi a assigné en garantie la SMABTP.

Examen du moyen

Sur le moyen, pris en ses troisième, quatrième et cinquième branches

4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

Sur le moyen, pris en ses première et deuxième branches

Enoncé du moyen

5. La société [Adresse 4] fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors :

« 1°/ que l'article L. 332-15, alinéa 1er, du code de l'urbanisme donne compétence à l'autorité qui délivre l'autorisation de construire, d'aménager ou de lotir d'exiger, en tant que de besoin, du bénéficiaire de celle-ci la réalisation et le financement de tous travaux nécessaires à la viabilité et à l'équipement de la construction, du terrain aménagé ou du lotissement, notamment en ce qui concerne la voirie, l'alimentation en eau, gaz et électricité, les réseaux de télécommunication, l'évacuation et le traitement des eaux et matières usées, l'éclairage, les aires de stationnement, les espaces collectifs, les aires de jeux et les espaces plantés ; qu'en considérant que l'article L. 332-15, alinéa 1er, du code de l'urbanisme imposait au lotisseur d'effectuer la viabilisation des terrains à bâtir avant leur vente et de prévoir les voies de circulation desservant les lots issus d'une division, pour en déduire que la société [Adresse 4] était tenue de réaliser un soutènement pour la création d'une voie d'accès assurant la desserte du lot n° 23, au lieu de vérifier, comme elle y était invitée, si de tels travaux avaient été mis à la charge de la société [Adresse 4] par le permis d'aménager, la cour d'appel a violé l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme ;

2°/ que seuls les équipements propres affectés au besoin collectif des copropriétaires peuvent être mis à la charge du lotisseur sur le fondement de l'article L. 332-15 du code de l'urbanisme de sorte qu'il n'est pas tenu de réaliser des travaux pour permettre l'accès à un lot unique ; qu'en considérant que l'article L. 332-15, alinéa 1er, du code de l'urbanisme imposait au lotisseur d'effectuer la viabilisation des terrains à bâtir avant leur vente et de prévoir les voies de circulation desservant les lots issus d'une division, pour en déduire que la société [Adresse 4] était tenue de réaliser un soutènement pour la création d'une voie d'accès assurant la desserte du lot n° 23, la cour d'appel a violé la disposition précitée.»

Réponse de la Cour

6. La cour d'appel, qui a énoncé, à bon droit, que le lotisseur avait l'obligation d'assurer la viabilisation des terrains à bâtir avant leur vente et de prévoir à ce titre la desserte des lots issus d'une division, a constaté que, si la voie d'accès au lot n° 23 était matérialisée sur les plans du lotissement, il résultait du rapport d'expertise que celle-ci présentait, avant travaux sur le fonds [T], un devers manifestement trop important pour accéder au lot n° 23 et que le talus, assiette de cet accès, présentait un coefficient de sécurité des glissements superficiels de 1,11, témoignant d'une instabilité qui imposait la réalisation d'un mur de soutènement.

7. Elle a, encore, retenu que, la nécessité de décaisser le terrain de M. et Mme [T] à l'aplomb de la bande de terrain rattachée au lot n° 23 ne pouvant que conduire à la déstabilisation de la voie d'accès audit lot, l'absence de prévision, par le lotisseur, d'un soutènement pour la création d'une voie d'accès assurant la desserte du lot n° 23 était à l'origine du litige, et non l'erreur d'implantation altimétrique de la maison de M. et Mme [T].

8. Ayant ainsi fait ressortir l'absence de lien de causalité directe entre le préjudice invoqué par le lotisseur et les travaux réalisés sur le lot n° 22 sous la maîtrise d'ouvrage de M. et Mme [T], elle a pu, abstraction faite d'une référence surabondante à l'article L. 332-15, alinéa 1er, du code de l'urbanisme, rejeter les demandes de la société [Adresse 4] sur le fondement du trouble anormal de voisinage.

9. Le moyen n'est donc pas fondé.

PAR CES MOTIFS, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société [Adresse 4] aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société [Adresse 4] et la condamne à payer la somme de 1 000 euros à la société Maisons du Midi, la somme de 1 000 euros à la Société mutuelle d'assurance du bâtiment et des travaux publics et la somme globale de 1 000 euros à M. et Mme [T] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un décembre deux mille vingt-trois.ECLI:FR:CCASS:2023:C300847