Vous venez d’emménager dans la maison ou l’appartement que vous avez acheté. Aux premières pluies, des infiltrations apparaissent, la charpente se révèle attaquée par des insectes, la fosse septique ne fonctionne pas, ou des fissures réapparaissent sous une peinture fraîche. Vous découvrez que le vendeur avait fait des travaux de dissimulation, ou que les voisins connaissaient le problème depuis des années. L’acte de vente contient pourtant une clause excluant toute garantie des vices cachés. Cette clause ne règle pas toujours la question.

La règle : la garantie des vices cachés

Le vendeur doit garantir l’acquéreur contre les défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquise, ou en aurait donné un moindre prix, s’il les avait connus (article 1641 du Code civil). Trois conditions doivent donc être réunies : un défaut d’une certaine gravité, antérieur à la vente, et caché, c’est-à-dire que l’acquéreur ne pouvait pas le déceler lui-même lors des visites, sans recourir à un homme de l’art.

L’acquéreur a alors le choix entre deux actions : rendre le bien et se faire restituer le prix, ou garder le bien et obtenir la restitution d’une partie du prix (article 1644). Si le vendeur connaissait le vice, il doit en outre réparer l’intégralité du préjudice subi, comme le coût des travaux, les frais de relogement ou le trouble de jouissance (article 1645).

La clause d’exclusion de garantie n’est pas un bouclier absolu

Dans la plupart des ventes entre particuliers, l’acte notarié contient une clause selon laquelle l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve, sans garantie des vices cachés. Cette clause est valable, mais elle ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice et l’a tu. Elle est également écartée lorsque le vendeur est un professionnel de l’immobilier, présumé connaître les vices de la chose, ou lorsque le vendeur a lui-même réalisé les travaux à l’origine du désordre en se comportant comme un constructeur. Tout l’enjeu du dossier est donc souvent de prouver la connaissance du vice par le vendeur : travaux de dissimulation récents, sinistres antérieurs déclarés à son assureur, échanges avec des artisans, témoignages des voisins, déclarations du syndic.

Les autres fondements possibles

Lorsque le vendeur a menti ou dissimulé volontairement une information déterminante, l’acquéreur peut également agir sur le fondement du dol, pour obtenir l’annulation de la vente ou des dommages et intérêts. Si le défaut concerne un point couvert par les diagnostics techniques annexés à l’acte, comme les termites, l’amiante, l’assainissement ou la performance énergétique, la responsabilité du diagnostiqueur peut aussi être engagée. Enfin, si des travaux récents sont en cause, la garantie décennale de l’entreprise qui les a réalisés peut parfois être mobilisée.

Ce que cela change pour vous

Le délai est court : l’action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648). Une expertise est presque toujours nécessaire pour établir la nature, l’origine et l’antériorité du défaut, ainsi que le coût de sa reprise. Lorsqu’elle est ordonnée par le juge des référés, elle a l’avantage d’être opposable au vendeur et de suspendre la prescription pendant sa durée.

Les bons réflexes

D’abord, faites constater les désordres dès leur apparition, par photographies datées et, si possible, par un commissaire de justice, et ne réalisez pas de travaux de reprise avant que la cause ait été établie. Ensuite, rassemblez l’acte de vente, le compromis, le dossier de diagnostics techniques, les annonces et les échanges avec le vendeur et l’agence. Enfin, adressez une réclamation écrite au vendeur et, à défaut d’accord rapide, sollicitez une expertise judiciaire sans attendre la fin du délai de deux ans.

Questions fréquentes

Le vendeur peut-il dire qu’il ignorait le vice ? Il peut le soutenir, mais c’est alors à l’acquéreur de prouver le contraire. Des indices concordants, comme des travaux de camouflage ou un sinistre antérieur, suffisent souvent à emporter la conviction du juge.

L’agence immobilière peut-elle être responsable ? Oui, si elle connaissait le défaut ou ne pouvait l’ignorer en sa qualité de professionnelle, et a manqué à son devoir d’information.

Le délai de deux ans court-il depuis la vente ? Non, il court à compter de la découverte du vice, dans la limite d’un délai butoir de vingt ans à compter de la vente.

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Maître Lucas Gronchi
Avocat au Barreau de Marseille
GronchiAvocat.fr
lucas.gronchi@avocat.fr