Changement d'usage : le cadre avant la réforme

Avant la loi dîte "Le Meur", était considéré comme à usage d'habitation tout local affecté à cet usage au 1er janvier 1970 (Code de la construction et de l'habitation, article L631-7, ancienne version).

Un local à usage d'habitation au 1er janvier 1970 situé dans les territoires soumis à la réglementation du changement d'usage ne pouvait être utilisé pour un autre usage, sans obtention d'une autorisation de changement d'usage, et ce ceci sous peine d'amende civile d'un montant de 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

 

Changement d'usage : un local indécent n'en est pas moins affecté à l'habitation

Selon la Cour de Cassation, un local doit être compris comme étant affecté à l'habitation au 1er janvier 1970, quand bien même il n'était pas décent au sens des normes en vigueur à cette date :

"Vu les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 :

3. Selon le premier de ces textes, dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable. Un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

4. Selon le second, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

5. L'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important l'irrespect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur." (Cour de cassation, 16 octobre 2025, n°24-13.058)

 

Usage d'habitation d'un local d'habitation indécent : exemple

Dans cette affaire, il était question d'un appartement attenant à un local commercial et loué avec celui-ci, à usage de logement de fonction, et d'une surface de 6 mètres conférés et donc indécent :

"7. Pour rejeter les demandes de la Ville de [Localité 3], l'arrêt retient que l'appartement litigieux est issu de la réunion de deux lots, dont l'un, porte D, d'une surface de 25 mètres carrés, était occupé au 1er janvier 1970 par la société le Select bar avec un loyer compris dans son bail commercial, sans qu'il soit établi un usage d'habitation de cette surface, et l'autre, porte F, consistait en un appartement, d'une surface de 6 mètres carrés, qui faisait l'objet d'un bail d'habitation au moins au 1er janvier 1970, et qui était donc à usage d'habitation à cette date, mais que la preuve de l'usage d'habitation d'un bien d'une surface non habitable puisqu'inférieure à 9 mètres carrés ne suffit pas à donner au local, résultant de la réunion de ces deux locaux, un usage d'habitation au 1er janvier 1970." (Cour de cassation, 16 octobre 2025, n°24-13.058).

La Cour de cassation écarte purement et simplement l'argument. L'affectation à l'usage d'habitation est donc une appréciation de fait, sans tenir compte du point de savoir si le local pouvait effectivement être loué pour cet usage ou non.

 

Changement d'usage et locaux indécents : précaution

Pour tout local même indécent (par exemple, en raison d'une surface réduite) qui serait affecté à un autre usage, il y a lieu de vérifier si une autorisation de changement d'usage devait être obtenue.

Au risque de voir les baux déclarés nuls ou de subir une amende civile, les propriétaires et locataires doivent veiller à se mettre en conformité avec la réglementation si une erreur a été commise dans le passé.

On veillera également aux cas de réunions de plusieurs lots, dont un pouvait être à usage d'habitation au 1er janvier 1970 (chambre de bonne par exemple ; en ce sens : Cour de cassation, 13 juin 2024, n°23-11.053)

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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