Droit de préférence du locataire commercial et SCI de famille : pas d’exception !

 

L’article L 145 -46 -1 du code de commerce dispose que Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Son dernier alinéa dispose en revanche que cette disposition n'est pas applicable à la cession globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d'un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint.

Dans un arrêt du 5 mars 2025 (24-11525) la Cour de cassation rappelle que si le propriétaire vend l’immeuble  à une société civile immobilière constituée exclusivement entre parents ou alliés, il ne s’agit pas d’une vente à un ascendant ou descendant du bailleur, vu la personnalité juridique distincte de la société civile, en conséquence  il ne s’agit pas d’une exception au droit de préférence du locataire rappelé ci-dessus.