VEFA (Vente en l’Etat de Parfait Achèvement) : les points principaux à connaître

La VEFA ou également dénommée « vente sur plan » nécessite d’être très bien informé avant de se lancer dans un tel projet.

Avant la signature de l'acte authentique de vente, un contrat de réservation est signé après quoi un délai de rétractation de 10 jours est accordé à l’acquéreur. Le délai commence à courir à compter du lendemain de la réception du courrier contenant le contrat signé.

Passé ce délai, celui-ci ne pourra plus se rétracter. Il précise les caractéristiques du bien, le prix de vente, la date de livraison prévue, et les pénalités en cas de retard. Ce document est primordial car il protège l'acheteur et fixe les engagements du vendeur. Il est conseillé de le lire attentivement et de consulter un expert ou un avocat spécialisé si nécessaire.

La VEFA consiste en l’acquisition d’un logement (maison ou appartement) qui n’est pas encore construit. C’est l’acquéreur qui finance la construction de son bien par des appels de fonds successifs (paiements échelonnées) réalisés par le promoteur au fur et à mesure de la construction.

De manière générale, un pourcentage est versé à la signature du contrat.

Durant toute la construction, des appels de fonds auront lieu : fondations achevées, planchers, hors d'eau, hors d'air, etc. Cela permet à l'acquéreur d'ajuster son financement et d'éviter de mobiliser une grande somme d'argent d'un coup.

  1. Les appels de fonds 

À la signature du contrat de réservation ou préliminaire, un premier versement est sollicité par le promoteur lequel correspond généralement à 5% du prix de vente. Ce montant est déposé sur un compte séquestre et sera déduit du prix total à la signature de l'acte authentique de vente.

À la signature de l'acte authentique de vente chez le notaire, un appel de fonds peut être réalisé pour un montant allant jusqu'à 15% du prix de vente total (en incluant le montant déjà versé à la réservation).

Par la suite, lors de l'achèvement des fondations, un nouvel appel de fonds de 25% du prix total est effectué.

Puis, lorsque le bâtiment est hors d'eau (toiture réalisée), un nouvel appel de fonds est adressé pour un montant de 20% du prix total.

Lorsque le bâtiment est hors d'air (fenêtres et portes extérieures posées), un appel de fonds supplémentaire est réalisé, ce qui porte le montant total versé à 80%.

À l'achèvement des travaux d'équipement, de plâtrerie, de menuiseries intérieures, un appel de fonds de 10% du prix est effectué, portant le total des sommes versées à 90%. 5% sont versés avant la remise des clés et les 5% restants sont versés au moment de la remise des clés sauf si l’acquéreur décide de les consigner en raison des réserves observées.

2.   La remise des clés et la consignation

La consignation consiste à déposer une somme d'argent auprès de la Caisse des dépôts et consignation, dès lors que des réserves ont été consignés sur le procès-verbal de réserves.

Il s’agit de consigner les 5% restants dus que le promoteur n’a pas le droit d’exiger en faisant du chantage à la remise des clés.

Cette somme sera consignée et la consignation vaudra paiement au promoteur.

Elle servira à faire pression sur ce dernier pour qu’il vienne lever les réserves et parachever le bien dans le délai de 12 mois à compter de la livraison du bien. C’est ce que l’on appelle un délai de forclusion qui, une fois dépassé, empêche l’acquéreur d’action la garantie de parfait achèvement applicable pendant un an.

Les fonds ne seront libérés qu’après une décision de justice ou après que le promoteur se soit exécuter spontanément pour lever les réserves (dans ce cas, un procès-verbal de levée des réserves sera établi).

3. Que faire lorsque le promoteur refuse la consignation ?

1/ Très souvent, lors de la remise des clés, le promoteur exige le versement des 5% restant dus et l’acquéreur cède pour pouvoir emménager dans son nouveau logement.

Dans ce cas, l’acquéreur doit veiller à ne pas dépasser le délai de 12 mois pour contraindre le promoteur à lever les réserves.

En cas de difficultés, consultez un avocat expert en droit immobilier et notamment en VEFA.

L’avocat adressera au promoteur un courrier de mise en demeure visant à indiquer au promoteur qu’il est dans l’obligation de venir remédier aux désordres apparents constatés pendant la livraison.

3/ Faites appel à un expert en bâtiment lequel convoquera le promoteur pour démontrer que les réserves n’ont pas été levées et qu’elles sont toujours existantes. Cette intervention rendra le dossier porté en justice plus crédible et plus solide.

4/ Engager une action en justice en cas de refus du promoteur de venir lever les réserves.

L’Avocat doit se révéler comme un interlocuteur disponible et répondre aux interrogations du client tout au long du traitement du dossier.

Le cabinet de Me Zakine intervient sur la région des Alpes Maritimes ( Antibes, Cannes Grasse, Nice, Saint Tropez, Beaulieu, Eze, Villefranche) mais aussi sur toute la France (Bordeaux, Lyon, Marseille, Paris, région parisienne, Strasbourg, Nantes, Nancy, Perpignan, Toulouse, Bezons, Villepinte, Pontoise, Rennes).