Meublés de tourisme en copropriété : la Cour de cassation saisit le Conseil constitutionnel
Cass., 3e civ., 18 déc. 2025, n° 25-40.030, QPC
La loi du 19 novembre 2024 a profondément modifié l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en permettant à une assemblée générale de copropriétaires d’interdire, à une majorité qualifiée, la location de lots d’habitation en meublés de tourisme (type Airbnb), hors résidence principale.
Par son arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation juge que ce nouveau pouvoir accordé aux copropriétés soulève une question constitutionnelle sérieuse et décide de la renvoyer au Conseil constitutionnel.
Cette décision marque un tournant dans l’équilibre entre régulation du logement et protection des droits fondamentaux des copropriétaires.
1. Le contexte : une interdiction votée en assemblée générale
Dans l’affaire jugée, le règlement de copropriété interdisait toute activité commerciale. S’appuyant sur l’article 26 d) de la loi de 1965, tel que modifié en 2024, l’assemblée générale a décidé d’y insérer une clause nouvelle :
« La location en meublés de tourisme est interdite dans les locaux à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale. »
Un copropriétaire, la SCI de la Barge rousse, a contesté cette délibération et soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC), estimant que le législateur était allé trop loin en autorisant une telle restriction.
2. Ce que permet la loi depuis 2024
Depuis la réforme, une majorité de copropriétaires peut modifier le règlement pour interdire les locations de courte durée, y compris dans des lots privatifs, même si aucune interdiction ne figurait à l’origine.
Autrement dit, un propriétaire qui avait acheté un appartement libre de toute restriction peut, plusieurs années plus tard, se voir interdire toute exploitation en meublé touristique, par un simple vote collectif.
C’est précisément ce mécanisme qui est aujourd’hui contesté.
3. Une atteinte potentiellement disproportionnée aux droits fondamentaux
La Cour de cassation identifie deux atteintes constitutionnelles possibles.
- Atteinte à la liberté d’entreprendre
La possibilité, pour une majorité de copropriétaires, d’interdire une activité économique licite (la location meublée touristique) constitue une modification unilatérale des conditions contractuelles d’utilisation du bien.
Or, le règlement de copropriété a une valeur contractuelle. Y porter atteinte a posteriori, de manière générale et définitive, est susceptible de méconnaître la liberté d’entreprendre protégée par la Déclaration des droits de l’homme.
- Atteinte au droit de propriété
La Cour souligne également que l’interdiction prive le copropriétaire d’un mode d’usage de son bien, pourtant licite et souvent économiquement déterminant.
Interdire toute location meublée de courte durée revient à réduire substantiellement la valeur et l’utilité du bien, ce qui peut constituer une atteinte au droit de propriété.
4. Une question d’équilibre et de proportionnalité
L’objectif poursuivi par le législateur — lutter contre la pénurie de logements et encadrer les changements d’usage — est légitime.
Mais la Cour de cassation souligne un point fondamental :
le dispositif fait peser une charge lourde et ciblée sur certains propriétaires, au profit de l’intérêt collectif, sans mécanisme d’indemnisation ni modulation.
Le risque est donc celui d’un déséquilibre excessif entre les droits des copropriétaires, contraire aux exigences constitutionnelles.
5. Ce que va trancher le Conseil constitutionnel
Le Conseil constitutionnel devra dire si le législateur pouvait, sans violer la Constitution, autoriser une majorité de copropriétaires à :
priver certains copropriétaires d’un usage licite de leur bien,
par une décision collective,
sans compensation,
et sans prise en compte de la situation individuelle.
L’enjeu est majeur : il concerne des milliers de propriétaires et l’ensemble des copropriétés situées dans les zones tendues.
6. Ce qu’il faut retenir
Cette décision est un signal fort :
la lutte contre Airbnb ne peut pas justifier n’importe quelle atteinte au droit de propriété.
Le Conseil constitutionnel dira si la copropriété peut devenir un instrument de police du logement, ou si une telle restriction doit être strictement encadrée, proportionnée et respectueuse des droits fondamentaux.
En pratique, toutes les clauses votées sur le fondement de la loi de 2024 sont désormais sous une épée de Damoclès constitutionnelle.
À suivre de très près.
