Les travaux réalisés affectant les parties communes, lorsque leurs conséquences ne sont pas cantonnées aux parties privatives ne peuvent être réalisés que par un copropriétaire qui a obtenu une autorisation de la majorité (article 25, b de la loi de 1965).
L'autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires
Le caractère obligatoire de la consultation de l'assemblée générale en vue de l'obtention de l'autorisation est d'ordre public.
Le syndic ne peut se substituer à l'assemblée générale et s'attribuer le pouvoir de donner l'autorisation de réaliser ces travaux. Il représente le syndicat des copropriétaires et l'article 25 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965 ne lui donne pas le pouvoir de cautionner ou d'autoriser l'exécution par un copropriétaire de travaux ayant une incidence sur les parties communes ou l'aspect extérieur de l’immeuble.
Un copropriétaire ne peut pas plus prétendre avoir reçu l'accord écrit du syndic ou du conseil syndical. Un tel document caractériserait un dépassement de pouvoir de ces mandataires, excluant de ce fait tout engagement de la part du syndicat des copropriétaires.
Il en va de même pour l'acceptation à titre individuel des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 19 juin 1996, N°94-19.328).
Les conséquences de l'absence d'autorisation préalable
L'assemblée générale est toutefois en mesure de ratifier a posteriori les travaux d'un copropriétaire ayant méconnu les dispositions de la loi par une délibération spéciale.
Les travaux affectant les parties communes, effectués sans autorisation de l'assemblée générale s'analysent en une voie de fait. Les travaux ne doivent causer aucun préjudice aux autres copropriétaires.
Il existe des tempéraments à cette exigence d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires.
A titre illustratif, s’agissant d’un branchement de toilettes d’un local privatif sur la canalisation de descente des eaux usées de l’immeubles. De tels aménagements ne constituent que l'usage normal des parties communes par un copropriétaire et ne requièrent aucune autorisation de la copropriété. Il a toutefois pu être jugé, y compris dans ce cas, que les travaux ayant pour objet l'évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalisations communes et passage par le couloir commun requièrent l'autorisation préalable de l'art. 25 b.
Cela semble compliqué. La logique est la même, elle doit se raccorder au réseau général et ne pas se raccorder au réseau d'une copropriété sans son accord.