Réponse courte : le devoir d’information précontractuelle n’impose pas de tout dire, seulement ce qui est déterminant
- Le devoir d’information vise uniquement une information à la fois liée directement au contrat (ou aux parties) et déterminante du consentement [[C. civ., art. 1112-1]].
- Une information simplement “utile” ou “en lien” avec l’opération ne suffit pas : le caractère déterminant doit être établi concrètement [[Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-18.439]].
- La Cour confirme que le “lien direct et nécessaire” n’emporte pas, à lui seul, obligation de révélation : c’est une condition distincte du caractère déterminant [[Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948]].
- Dans l’affaire de la taxe foncière, l’acquéreur est débouté notamment parce qu’il n’a pas demandé les avis d’imposition avant signature et n’a pas contractualisé un plafond, ce qui affaiblit la preuve du caractère déterminant [[Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-18.439]].
- En pratique, sécurisation = formaliser : côté acquéreur, demander et stipuler ; côté vendeur, répondre de façon traçable et éviter les affirmations non maîtrisées.
Le rappel utile : l’article 1112-1 du Code civil n’impose pas une transparence totale
Depuis la réforme de 2016, le devoir d’information précontractuelle est encadré par l’article [[C. civ., art. 1112-1]]. Le texte vise une situation fréquente en pratique : une partie détient une information que l’autre ignore, et cette asymétrie peut fausser la discussion.
Deux idées doivent être gardées à l’esprit.
D’une part, l’obligation d’informer ne porte pas sur “tout ce qui serait intéressant” mais sur une information dont l’importance est déterminante pour le consentement du cocontractant, à certaines conditions. D’autre part, ce devoir ne doit pas être confondu avec la garantie des vices cachés, la réticence dolosive, ou encore les obligations d’information sectorielles (immobilier, consommation, assurance, etc.), qui obéissent à d’autres régimes.
L’arrêt du 27 novembre 2025 : la taxe foncière n’est pas automatiquement une information “déterminante”
La troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte une précision très opérationnelle : une information peut être “en lien” avec le contrat sans relever, pour autant, du devoir d’information précontractuelle.
Dans l’affaire jugée, l’acquéreur reprochait aux vendeurs de ne pas avoir communiqué le montant de la taxe foncière avant la vente d’une maison et réclamait des dommages-intérêts. La Cour rejette : le devoir d’information ne porte que sur les informations qui ont, à la fois, un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat (ou la qualité des parties) et dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre partie [[Cass. 3e civ., 27 nov. 2025, n° 23-18.439]].
Autrement dit, le “lien direct et nécessaire” ne suffit pas, à lui seul, à déclencher l’obligation.
Une lecture en deux temps : “lien direct et nécessaire” puis “caractère déterminant”
L’article [[C. civ., art. 1112-1, al. 3]] définit l’importance déterminante par référence au lien direct et nécessaire. Une lecture hâtive a parfois consisté à en déduire une automaticité : dès lors que le lien existe, l’information serait réputée déterminante.
La Cour de cassation refuse cette approche. Elle impose une analyse plus fine : l’information doit non seulement être connectée au contrat, mais encore avoir joué un rôle réel dans le consentement. Cette exigence est assumée par la Haute juridiction, déjà dans une décision de la chambre commerciale en 2025 [[Cass. com., 14 mai 2025, n° 23-17.948]].
Conséquence pratique : le débat se déplace sur la preuve, et sur la façon dont les parties ont “mis en scène” (ou non) l’information litigieuse dans la négociation et dans l’acte.
Le critère décisif en pratique : l’information a-t-elle été “entrée” dans le champ contractuel ?
Dans l’arrêt du 27 novembre 2025, la Cour retient un faisceau d’indices défavorable à l’acquéreur :
- il n’avait pas jugé utile de solliciter, avant la signature, les avis d’imposition des années antérieures ;
- l’acte ne comportait aucune référence à un plafond de taxe foncière ou à un engagement sur son montant ;
- la taxe foncière, en tant que charge, n’avait pas été contractualisée comme un élément de décision.
La solution est parlante : celui qui se plaint d’un défaut d’information ne peut pas, en même temps, avoir traité le point comme secondaire lors de la négociation. Ce n’est pas une règle morale. C’est une logique probatoire : si l’information était réellement déterminante, on s’attend à la voir apparaître dans les échanges, les demandes de pièces, les conditions suspensives, ou une clause dédiée.
Ne pas confondre : devoir d’information, dol et réticence
L’acquéreur avait également fondé son action sur [[C. civ., art. 1137]] (dol) et [[C. civ., art. 1240]] (responsabilité délictuelle). Le rejet illustre une frontière utile :
- Le devoir d’information [[C. civ., art. 1112-1]] sanctionne une défaillance d’information déterminante, dans un cadre légal précis.
- Le dol suppose une manœuvre, un mensonge, ou une dissimulation intentionnelle d’une information déterminante [[C. civ., art. 1137]].
En pratique, la qualification de dol suppose un élément intentionnel plus difficile à établir, mais peut ouvrir des perspectives plus offensives (nullité, dommages-intérêts) si la preuve est rapportée. L’arrêt commenté rappelle qu’une information “utile” n’est pas forcément “déterminante”, et que l’argument de principe ne remplace pas l’analyse concrète.
Enseignements opérationnels pour les avocats et les dirigeants
Côté vendeur ou cédant : sécuriser sans surcharger
L’objectif n’est pas de tout divulguer indistinctement, mais de réduire le risque contentieux.
Bonnes pratiques :
- Tracer les demandes : si l’acquéreur veut un élément (taxe, charges, sinistralité, litiges), incitez-le à le formaliser.
- Répondre de façon documentée : production d’avis, d’états récapitulatifs, ou mention expresse dans l’acte.
- Éviter les affirmations non maîtrisées : un “c’est stable” ou “ça n’augmentera pas” peut devenir une bombe à retardement s’il est repris.
Côté acquéreur : faire entrer l’information dans le contrat
L’arrêt du 27 novembre 2025 est un avertissement très concret : l’acquéreur doit se comporter comme si le point était déterminant… s’il veut pouvoir l’invoquer ensuite.
Checklist simple :
- demander les justificatifs (avis d’imposition, charges, historiques) avant la signature ;
- insérer une clause ou une déclaration du vendeur si l’élément est structurant ;
- prévoir, si besoin, une condition suspensive ou une faculté de renégociation en cas d’écart significatif.
Ce réflexe vaut en immobilier, mais aussi en cession de droits sociaux, en franchise, en contrats de distribution, ou dans certaines opérations de services où la rentabilité dépend d’un poste de coût “périphérique” en apparence.
Quelle portée pour la pratique du contentieux ?
La décision conforte une tendance : le contentieux du devoir d’information ne se gagne pas avec une formule générale, mais avec une démonstration factuelle :
- Quelle information exacte était détenue ?
- Par qui ?
- À quel moment ?
- Qu’est-ce qui montre qu’elle a déterminé le consentement ?
- Et surtout : comment la négociation et l’acte la reflètent-ils ?
Pour les praticiens, l’arrêt constitue un levier dans les dossiers où l’on reproche, après coup, l’absence d’information sur un coût ou une charge qui n’a jamais été discutée. Pour les rédacteurs d’actes, il incite à formaliser les “points sensibles” quand ils existent, plutôt que de les laisser flotter.
Conclusion : une obligation ciblée, pas un devoir général de transparence
Le devoir d’information précontractuelle reste un outil important de moralisation des négociations. Mais la Cour de cassation en fixe clairement les bornes : l’information doit être à la fois en lien direct et nécessaire avec le contrat (ou les parties) et déterminante du consentement [[C. civ., art. 1112-1]] ; une information “liée” au contrat ne bascule pas automatiquement dans le champ du devoir.
En filigrane, l’arrêt du 27 novembre 2025 rappelle une évidence professionnelle : la meilleure prévention du contentieux passe par la preuve, donc par l’écrit. Formaliser, demander, annexer, stipuler. Cela reste, aujourd’hui, l’outil le plus efficace.
LE BOUARD AVOCATS
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