Elle était plus qu’attendue, et annoncée depuis longtemps : la loi dite "Airbnb" a enfin été définitivement adoptée par l’Assemblée nationale le 7 novembre 2024 et ouvre un nouveau chapitre pour la location de courte durée en France.

Le 7 novembre 2024, l’Assemblée nationale a voté une loi très attendue qui vise à réguler la location de courte durée, notamment via des plateformes comme Airbnb.

Ce texte, qui a suscité de nombreux débats, marque un tournant dans la gestion des locations saisonnières en France, un sujet qui divise depuis plusieurs années les acteurs du marché immobilier, les municipalités et les résidents.

 

Contexte et objectifs de la loi.

La montée en puissance des plateformes de location de courte durée a transformé le paysage locatif dans de nombreuses villes françaises.

Si cette pratique a permis à des milliers de propriétaires de générer des revenus supplémentaires, elle a également contribué à la raréfaction des logements disponibles pour les résidents permanents, entraînant une hausse des loyers et une pression sur le marché immobilier, et à semer le trouble dans le milieu de l’hôtellerie.

Certains maires se sentent par ailleurs dépassés concernant la gestion de ce phénomène sur leur commune.

Ce texte législatif, qui était en chantier depuis avril 2023, a fait l’objet en octobre 2024 d’un compromis en commission mixte paritaire entre l’Assemblée nationale et le Sénat. Ainsi une version commune du projet de loi a pu être proposée et adoptée le 7 novembre dernier par l’Assemblée nationale, après avoir été approuvée par les sénateurs mardi.

Cette nouvelle loi vise à rétablir un équilibre entre les besoins des touristes et ceux des habitants. Ainsi, elle ne vise pas à interdire ou suspendre les activités de locations touristiques de courte durée en meublé mais à réguler cette activité qui, bien que nécessaire au tourisme, devient à ce jour difficilement contrôlable.

Parmi les principales mesures adoptées, on trouve :

  • La possibilité de limiter la location d’une résidence principale à 90 jours par an : les maires des communes disposent en effet d’une "boite à outils" pour réguler l’activité en Airbnb sur leur territoire et les élus pourront ainsi plafonner à 90 au lieu de 120 actuellement le nombre de jours dans l’année de location par un particulier de sa résidence principale sur une plateforme.
  • Les maires pourront également mettre en œuvre des "quotas" de meublés de tourisme : les communes situées en zones tendues ou qui présentent plus de 20% de résidences secondaires, pourront désigner dans leur PLU d’urbanisme (PLU) des zones qui seront spécifiquement réservées à la construction de résidences principales.

Il a ainsi été annoncé que le prochain PLU adopté à Paris mi-novembre devrait prévoir une interdiction de nouvelles locations meublées touristiques dans certains quartiers : Montmartre, le Marais, près de la tour Eiffel.

  • La loi adoptée généralise par ailleurs l’obligation d’avoir un numéro d’enregistrement à tous les meublés, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Le loueur devra donc fournir un justificatif de propriété et avertir en outre le syndic de copropriété.

La création de nouveaux logements en location meublée touristique sera désormais soumise à une autorisation préalable de changement d’usage, dans toutes les communes, dans le cas où le logement d’habitation deviendrait un logement à usage commercial, l’activité Airbnb étant considérée comme une activité commerciale.

  • La loi soumet également les locations en meublés touristiques aux mêmes obligations de DPE que les locations classiques, et ce afin d’éviter que les propriétaires bailleurs qui se sont vus imposés une interdiction de louer leur "passoire énergétique" ne se rabattent vers la location sur des plateformes pour échapper à ces règles et aux travaux rendus nécessaires par l’état de leur logement.

Il faudra donc un DPE au moins F en 2025 et E en 2028 pour pouvoir mettre son bien à la location quelle qu’elle soit.

  • Sanctions renforcées : des amendes significatives, pouvant aller jusqu’à 25 000 euros, seront imposées aux propriétaires qui ne respectent pas ces nouvelles règles, en vertu de l’article L651-2 du Code de la construction et de l’habitation. Ces sanctions visent à dissuader les comportements non conformes et à garantir le respect des normes établies.

 

Impact de ce texte.

L’impact de cette loi devrait être significatif à plusieurs titres :

  • En limitant le nombre de jours de location, la loi vise à réduire la pression sur le marché locatif traditionnel, permettant ainsi aux résidents de trouver des logements à des prix plus abordables. Cela répond à l’article 1er de la loi, qui souligne l’importance de garantir un accès au logement pour tous.
  • L’obligation d’enregistrement des hôtes permettra aux municipalités de mieux contrôler les locations et d’assurer le respect des normes de sécurité et d’hygiène, conformément aux exigences du Code de la santé publique, et donc d’encadrer les pratiques.
  • Réactions des propriétaires et des plateformes : bien que certains propriétaires expriment des inquiétudes quant à la perte de revenus, d’autres voient cette régulation comme une opportunité de professionnaliser dans la pérennité leur activité. Les plateformes comme Airbnb devront également s’adapter à ces nouvelles règles, ce qui pourrait influencer leur modèle économique. A cet égard, Airbnb a déjà annoncé regretter l’ajout de nouvelles contraintes fiscales et administratives, qui selon elle, contraindrait les familles françaises désirant louer occasionnellement leur logement.

Les villes touristiques devront trouver un équilibre entre l’accueil des visiteurs et la préservation de la qualité de vie des résidents. Cette loi pourrait également encourager le développement d’autres formes d’hébergement, comme les hôtels ou les auberges, qui respectent davantage les normes locales. A cet égard, le monde de l’hôtellerie approuve cette loi, qui vise à équilibrer ainsi les besoins des citoyens et les impératifs économiques du secteur de l’hôtellerie.

Le vote de la loi Airbnb du 7 novembre 2024 représente une étape importante dans la régulation des locations de courte durée en France. Si elle suscite des inquiétudes chez certains acteurs du marché, elle est également perçue comme une nécessité pour protéger le droit au logement des résidents. Les mois à venir seront cruciaux pour observer l’impact réel de cette législation et son acceptation par les différents acteurs concernés. La mise en œuvre de ces mesures sera sans aucun doute un sujet de suivi attentif pour les municipalités et les citoyens.