La jurisprudence administrative de septembre 2026 présente plusieurs enseignements intéressants pour la pratique du contentieux de l’urbanisme, notamment en matière de planification territoriale, de permis de construire, de travaux irrégulièrement réalisés et de régularisation des autorisations.

I. La décision majeure du Conseil d’État

1. CE, 23 septembre 2026, Commune de Sucy-en-Brie, n° 507246 — Modification du SDRIF lors de son approbation par l’État

Mentionné aux tables du Recueil Lebon

Question juridique : L’État peut-il modifier le schéma directeur de la région Île-de-France (SDRIF), tel qu'adopté par le conseil régional, à l'occasion de son approbation par décret en Conseil d’État ?

Solution : Oui, sous deux conditions cumulatives.

Le Conseil d’État juge que les modifications apportées au schéma régional sont légales dès lors :

  • Qu’elles visent à garantir le respect des obligations de l'article L. 123-2 du code de l'urbanisme, notamment la réalisation de projets d'intérêt général relevant de l'État ;
  • Qu’elles ne bouleversent pas l'économie générale du schéma adopté par le conseil régional.

Application au litige : Le Gouvernement avait introduit une possibilité d'urbanisation destinée à permettre la réalisation d'un établissement pénitentiaire sur le territoire de la commune de Noiseau. Cette modification ne figurait pas dans la version adoptée par le conseil régional.

Le Conseil d'État rejette les recours introduits notamment par les communes de Sucy-en-Brie et de Noiseau.

Apport jurisprudentiel : La décision précise l'étendue du pouvoir de modification dont dispose l'État lors de l'approbation du SDRIF, tout en maintenant une limite : le respect de l'économie générale du document.

Conséquences contentieuses : Pour contester une telle modification, le requérant devra notamment démontrer qu'elle ne répond pas aux obligations légales justifiant l'intervention de l'État ou qu'elle bouleverse l'économie générale du schéma. La seule différence entre la version adoptée par la région et celle approuvée par l'État ne suffit pas à établir l'illégalité.

Fondements : Articles L. 123-2, L. 123-5 et L. 123-11 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction applicable au litige.

Source : Conseil d'État, décision du 23 septembre 2026, n° 507246.

II. Les décisions marquantes des cours administratives d'appel

2. CAA Marseille, 17 septembre 2026, n° 24MA02920 — Travaux irréguliers et obligation de déposer une demande portant sur l'ensemble de la construction

Question juridique : Un propriétaire peut-il obtenir un permis de construire pour de nouveaux travaux alors que son bâtiment a déjà subi des transformations non autorisées ?

Solution : Le propriétaire doit, en principe, demander une autorisation portant sur l'ensemble des éléments de la construction ayant modifié ou devant modifier le bâtiment par rapport à son état initialement autorisé.

En l'espèce, une maison avait fait l'objet de travaux d'agrandissement et de transformation non régulièrement autorisés. Le propriétaire avait ultérieurement sollicité un permis de construire ne portant pas sur l'ensemble des transformations.

La cour administrative d'appel de Marseille juge que le maire était tenu de refuser cette autorisation.

Apport essentiel : La cour précise que cette illégalité, tenant au périmètre insuffisant de la demande, n'était susceptible ni d'une régularisation sur le fondement de l'article L. 600-5-1, ni d'une annulation partielle sur celui de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme.

Conséquence pour l'avocat : Dans un recours contre un permis délivré pour des travaux sur un bâtiment existant, il convient de comparer les plans et surfaces initialement autorisés avec l'état réel de la construction et le périmètre de la nouvelle demande.

Le moyen tiré de l'absence de prise en compte de travaux irrégulièrement réalisés peut être particulièrement efficace.

Décision : Annulation du permis et du jugement qui avait rejeté le recours.

3. CAA Marseille, 14 septembre 2026, n° 25MA03456 — Permis modificatif, plantations et annulation partielle

Question juridique : Une erreur affectant le nombre d'arbres supprimés et remplacés dans un projet immobilier peut-elle entraîner l'annulation du permis de construire ?

Solution : Oui, lorsque les documents du projet architectural sont insuffisamment précis ou incohérents et que le projet méconnaît les prescriptions du PLU relatives aux plantations.

Le litige concernait la construction d'un ensemble hôtelier à Hyères. Les documents du permis ne prenaient pas correctement en compte les neuf arbres de haute tige situés dans l'emprise de la future construction.

La cour retient deux irrégularités :

  • L'insuffisance du dossier architectural concernant les plantations existantes.
  • La méconnaissance du règlement du PLU imposant le remplacement des arbres supprimés.

Elle prononce toutefois une annulation partielle sur le fondement de l'article L. 600-5 du code de l'urbanisme, les vices étant susceptibles de régularisation.

Un délai de quatre mois est fixé pour demander cette régularisation.

Conséquence pratique : Le contentieux relatif aux plantations, aux espaces verts et à la végétalisation des projets peut constituer un moyen d'annulation pertinent, sous réserve de démontrer concrètement la méconnaissance des règles applicables.

Il faut cependant anticiper le risque d'une régularisation en cours d'instance.

III. Tableau récapitulatif des décisions vérifiées

Décision

Question principale

Portée contentieuse

CE, 23 sept. 2026, n° 507246

Modification du SDRIF par l'État

Pouvoir de modification encadré par l'article L. 123-2 et l'économie générale du schéma

CAA Marseille, 17 sept. 2026, n° 24MA02920

Construction ayant subi des travaux irréguliers

Annulation totale, sans régularisation possible dans les circonstances de l'espèce

CAA Marseille, 14 sept. 2026, n° 25MA03456

Dossier architectural et arbres à remplacer

Annulation partielle avec possibilité de régularisation

Ces trois décisions illustrent la distinction fondamentale entre les illégalités qui imposent l'annulation de l'autorisation et celles que le juge peut neutraliser par une mesure de régularisation.

IV. Une autre décision importante : la reconstruction à l'identique

4. CAA Marseille, 17 septembre 2026, n° 24MA02221 — Le délai décennal s'apprécie à la date du dépôt de la demande

Question juridique : Le propriétaire d'un bâtiment détruit doit-il obtenir son permis de construire dans le délai de dix ans prévu par l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme ?

Solution : Non. Il suffit que la demande d'autorisation soit déposée avant l'expiration du délai décennal.

Faits : Un bâtiment situé à Six-Fours-les-Plages avait été détruit par un incendie le 13 juin 2011. Son propriétaire avait déposé une demande de permis de reconstruire à l'identique le 21 mai 2021, soit avant l'expiration du délai de dix ans.

La commune avait refusé l'autorisation le 1er octobre 2021 en invoquant plusieurs dispositions du PLU.

La cour juge que le délai d'instruction de la demande est sans incidence sur l'exercice du droit à reconstruction. Elle annule le refus et enjoint au maire de délivrer le permis sollicité dans les deux mois.

Apport jurisprudentiel : Le dépôt de la demande dans le délai décennal permet de préserver le bénéfice du droit à reconstruction, sous réserve des autres conditions légales, notamment celles relatives à la sécurité et aux dispositions particulières du document d'urbanisme.

Conséquence pratique : Dans un recours contre un refus de permis de reconstruction à l'identique, la date du dépôt de la demande doit être examinée avant celle de la décision administrative.

V. Synthèse pratique pour les recours contentieux

Moyen susceptible d'être invoqué

Fondement juridique

Utilité

Modification irrégulière du SDRIF

L. 123-2 du code de l'urbanisme

Recours contre le document de planification

Permis ne portant pas sur l'ensemble des travaux irréguliers

Règles applicables aux travaux sur constructions existantes

Annulation du permis

Insuffisance du dossier architectural

R. 431-8 et R. 431-9

Annulation, éventuellement partielle

Non-respect des obligations de plantation

Règlement du PLU

Annulation partielle ou totale selon le vice

Refus illégal de reconstruction à l'identique

L. 111-15

Annulation du refus et éventuelle injonction de délivrance

VI. Conclusion de la chronique

Les décisions vérifiées de septembre 2026 font apparaître quatre enseignements particulièrement utiles :

  1. L'État dispose d'un pouvoir encadré de modification du SDRIF lors de son approbation.
  2. Une demande de permis ne peut ignorer les transformations irrégulières antérieurement réalisées sur le bâtiment.
  3. La régularisation des permis de construire reste largement ouverte, mais connaît des limites.
  4. Le délai décennal de reconstruction à l'identique s'apprécie à la date du dépôt de la demande, non à celle de la délivrance du permis.

Cette chronique constitue une sélection de décisions vérifiées, et non un inventaire exhaustif de tous les jugements et arrêts rendus en septembre 2026.

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