La distinction entre le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et celui de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) repose sur deux conditions cumulatives prévues à l’article 155, IV du CGI :

  • un seuil de recettes supérieur à 23 000 € par an ;

  • une condition de prépondérance, selon laquelle les recettes locatives doivent excéder les autres revenus d’activité du foyer fiscal (traitements et salaires, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérance).

Lorsque ces deux conditions sont réunies, le contribuable relève du statut LMP.

Une difficulté historique pour les non-résidents

Pour les contribuables fiscalement domiciliés en France, la comparaison est aisée : elle porte sur l’ensemble des revenus d’activité imposables en France.

En revanche, pour les non-résidents, l’application du principe de territorialité prévu à l’article 4 A du CGI conduisait, jusqu’à récemment, à ne retenir que les revenus imposables en France.

Cette approche engendrait une situation particulièrement défavorable :
un contribuable non-résident percevant l’essentiel de ses revenus à l’étranger, mais disposant de faibles revenus d’activité en France, voyait son “dénominateur” réduit à néant. Dès lors que ses recettes locatives excédaient 23 000 €, la condition de prépondérance était automatiquement remplie.

Il en résultait une qualification quasi-systématique en LMP, avec des conséquences souvent pénalisantes :

  • assujettissement à des cotisations sociales plus lourdes,

  • régime des plus-values professionnelles moins favorable.

La réforme issue de la loi de finances pour 2026

Afin de mettre fin à cette situation, le législateur est intervenu dans le cadre de la loi de finances pour 2026 (article 53), en modifiant l’article 155, IV-2 du CGI.

Désormais, pour les contribuables non-résidents, la condition de prépondérance s’apprécie en tenant compte des revenus d’activité mondiaux.

Le texte prévoit ainsi que :

les recettes locatives doivent excéder les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence.

Cette réforme poursuit un objectif clair de mise en conformité avec le droit européen, en évitant une bascule automatique vers le statut professionnel.

Deux conditions pour la prise en compte des revenus étrangers

Le législateur encadre toutefois la prise en compte des revenus étrangers par deux exigences :

1. Une condition de nature des revenus

Seuls les revenus de même nature que les revenus d’activité sont retenus, à savoir :

  • traitements et salaires,

  • bénéfices industriels et commerciaux (BIC),

  • bénéfices non commerciaux (BNC),

  • bénéfices agricoles (BA),

  • autres revenus issus d’une activité exercée à titre habituel ou occasionnel.

Sont exclus :

  • les revenus du patrimoine (dividendes, intérêts),

  • les revenus fonciers,

  • les revenus de location meublée,

  • ainsi que, en principe, certaines pensions selon leur qualification.

2. Une condition d’imposition effective (clause anti-abus)

Les revenus étrangers ne sont pris en compte que s’ils sont effectivement soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence.

Cette exigence vise à prévenir les situations d’optimisation consistant à localiser des revenus dans des États à fiscalité nulle ou très faible.

Les précisions apportées par Bercy au BOFiP

L’administration fiscale a récemment commenté cette réforme dans la base BOFiP, en complétant le BOI-BIC-CHAMP-40-10.

Elle précise notamment que :

  • la prépondérance s’apprécie en tenant compte de l’ensemble des revenus nets d’activité, au niveau du contribuable et, le cas échéant, du foyer fiscal ;

  • seuls les revenus effectivement imposés dans l’État de résidence sont retenus ;

  • les revenus exonérés localement sont exclus du calcul.

L’administration adopte également une conception large des revenus d’activité, incluant :

  • les revenus issus d’une activité salariée ou indépendante ;

  • les revenus tirés d’activités occasionnelles ou lucratives ;

  • certaines pensions et rentes viagères.

En revanche, elle confirme l’exclusion des revenus assimilables à des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers et des revenus tirés de la location meublée.

Entrée en vigueur

Ces dispositions s’appliquent à compter de l’impôt sur le revenu dû au titre de l’année 2026 et des années suivantes.

Portée pratique de la réforme

Cette évolution constitue une avancée significative pour les contribuables non-résidents :

  • elle met fin à une distorsion de traitement avec les résidents ;

  • elle limite les situations de qualification automatique en LMP ;

  • elle permet une appréciation plus fidèle de la réalité économique du contribuable.

Toutefois, elle introduit également une complexité accrue, notamment en matière de :

  • qualification des revenus étrangers,

  • preuve de leur imposition effective,

  • articulation avec les conventions fiscales internationales.

Une vigilance particulière s’impose donc dans l’analyse des situations individuelles.